'ทฤษฎีใหม่'กับการลงทุน'อสังหาฯ บูรณาการ'(II) | คมชัดลึก

 

          “ทฤษฎีใหม่” (New Theory & New Approach) กับการลงทุนใน “อสังหาฯ บูรณาการ” ที่อยู่รอดปลอดภัยและคืนทุนไวที่จะพูดถึงสัปดาห์นี้เป็นความคิดผสมผสานระหว่างแนวคิดทฤษฎี “ระบบเหตุผลเฉพาะหน้า” และทฤษฎี  “กลศาสตร์ควอนตัม” ซึ่งผมนำมาผสมผสานกัน จะว่าไปแล้ว “กลศาสตร์ควอนตัม” เป็นหนึ่งในทฤษฎีรากฐานของฟิสิกส์ ที่มีความสามารถในการอธิบายผลการทดลองต่างๆ และได้ถูกนำมาใช้แทนที่ “กลศาสตร์นิวตัน” และ “กลศาสตร์แม็กซ์เวลล์” (หรือ “ทฤษฎีแม่เหล็กไฟฟ้า”) ซึ่งกลศาสตร์ดั้งเดิมเหล่านี้ไม่สามารถใช้อธิบายปรากฏการณ์ในวัตถุที่มีขนาดเล็กกว่าอะตอม แต่ “กลศาสตร์ควอนตัม” นั้น สามารถคำนวณได้แม่นยำมากกว่า จึงกล่าวได้ว่าในปัจจุบัน “กลศาสตร์ควอนตัม” กลายเป็นรากฐานของฟิสิกส์ที่มีความสำคัญมากกว่า “กลศาสตร์นิวตัน” และ  “กลศาสตร์แม็กซ์เวลล์” เพราะสามารถอธิบายปรากฏการณ์ที่เกิดขึ้นใกล้เคียงกับความจริงมากกว่านั่นเอง

 

          “กลศาสตร์ควอนตัม” เริ่มในปี 2443 เมื่อ “มักซ์ พลังค์” ตีพิมพ์ทฤษฎีที่อธิบายถึงการปล่อยสเปกตรัมออกจากวัตถุดำ ซึ่ง 18 ปีต่อมา ก็ได้รับ รางวัล “โนเบล” สาขา “ฟิสิกส์” ข้อแตกต่างของ “กลศาสตร์ดั้งเดิม” และ “กลศาสตร์ควอนตัม” ในตอนแรกที่เผยแพร่ กลายเป็นเรื่องประหลาด จนกระทั่งในปี 2469  “แวร์เนอร์ ไฮเซนแบร์ก” และ  “แอร์วิน ชเรอดิงเงอร์” สามารถอธิบายทฤษฎีดังกล่าวทางคณิตศาสตร์ได้จึงทำให้เป็นที่ยอมรับกันทั่วไป

 

          ผมได้ใช้แนว “ทฤษฎีใหม่” แบบ “พอเพียง” ผมผสมผสานแนวคิด “กลศาสตร์ควอนตัม” กับแนวคิด “ระบบเหตุผลเฉพาะหน้า” เพราะในอดีตที่ผ่านมาความล้มเหลวในการวิเคราะห์ความเป็นไปได้ของการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ที่เกิดขึ้นนั้น มักอยู่ใน “ระบบเหตุผลเฉพาะหน้า” ซึ่งเป็นวิธีคิดที่เป็น “ระบบระเบียบ” สามารถคาดเดาได้ ซึ่งวิธีคิดที่นำไปสู่ “ตรรกะ” เช่นนี้ ผมขอเรียกว่าระบบ “แม็ททริก” อันอยู่ในเหตุในผลเฉพาะหน้า เหมือนเรากำลังอยู่ในระบบ “ลิ้นชัก” เปรียบเสมือนตู้ที่เต็มไปด้วยกล่อง “ลิ้นชัก” ของเหตุผลที่เรียงรายอยู่เต็มไปหมด 

 

          เหมือนเรากำลังอยู่บังคับให้อยู่ใน “แม็ททริก” หรือ “กรอบ” เต็มไปหมด ถ้าเราสามารถอยู่ “นอกกรอบ” ของเหตุผลเฉพาะหน้าออกมาจาก “แม็ททริก” เราก็จะเข้าใจใน “กลไก” ของ “ระบบ”  มีคำกล่าวว่าจากคน 100 คนมีเพียง 20 คนเท่านั้นที่สามารถคิดออกนอก “กรอบ”  อีก 80  คนถูกควบคุมภายใต้กรอบของระบบเหตุผลและมีเพียง  4  คน เท่านั้นเป็นผู้กำหนด “กรอบ” ชี้นำผู้คนส่วนใหญ่ให้คล้อยตาม  

 

          ในการลงทุนอสังหาริมทรัพย์นั้น ท้ายที่สุดแล้วราคาจะกลับด้านกับระบบเหตุผลทุกครั้ง เป็นการตีความเชิงเปรียบเทียบโดยใช้เหตุและผลเสมอ ดังนั้น การวิเคราะห์ในการลงทุนอสังหาฯ ภายใต้กรอบของ “ตรรกะ” จากประสบการณ์ภายใต้ระบบของเหตุผล แทบจะไม่ได้ช่วยอะไรเลย แต่กลับเป็นตัวทำลายโครงสร้างของการลงทุนในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ เช่น การเกิด  “ฟองสบู่” รอบใหม่ของบรรดาคอนโดมิเนียมที่ทำเลเกาะอยู่รอบสถานีรถไฟฟ้า จาก “ทฤษฎีของเหตุผล” การซื้อคอนโดมิเนียมใกล้สถานีรถไฟฟ้าเป็นเรื่องที่ถูกต้องและควรรีบซื้อ เพราะมีความสะดวกสบายของการเดินทาง ผลคือคนก็แห่กันไปซื้อ ทำให้เกิดโครงการน้อยใหญ่มากมายและมักมีราคาแพงกว่าบรรดาคอนโดทั่วไป นักลงทุนบางคนก็ซื้อเก็งกำไร คนละ 5  ห้อง 10 ห้อง ภายใต้เหตุผลว่าอย่างไรเสียราคาก็ต้องขึ้น ต้องมีกำไรแน่นอน

 

          จากการเก็งกำไรนั้นๆ เป็นปรากฏการณ์ที่น่าสนใจมากครับ ทั้งคนฉลาดที่สุดมีการศึกษาสูงที่สุดไม่ว่าจะมีอาชีพเป็นแพทย์ วิศวกร นักบัญชี อาจารย์มหาวิทยาลัย ฯลฯ กับคนที่ดูจะฉลาดน้อยที่สุดบรรดาพ่อค้า แม่ค้า ขายของในตลาด ฯลฯ ก็รุมแย่งกันจองคอนโดมิเนียมติดรถไฟฟ้า จะเห็นได้ว่าคน 80% ตกอยู่ใน “ตรรกะ” ของ “เหตุและผล” แต่ในโลกของความเป็นจริงนั้นไม่ใช่ครับ ภายใน 3-4  ปี จากสถานีรถไฟฟ้าในปัจจุบันที่มีไม่ถึง 100 สถานีก็จะขยายตัวเพิ่มจำนวนกลายเป็น 300-400 สถานี ทำให้คอนโดมิเนียมที่อยู่รอบสถานีรถไฟฟ้าก็ไม่มีความพิเศษอีกต่อไป ส่งผลให้ราคาที่คาดว่าจะขึ้นก็ไม่ขึ้นหรือขึ้นช้ากว่าที่คาดราคา กลับตกลงเสียด้วยซ้ำ  

 

          อาการเดียวกับคนที่ฉลาดที่สุดและคนที่ฉลาดน้อยที่สุดต่างแห่กันไปซื้อทองเพื่อเก็งกำไรในช่วงเวลาเดียวกัน ผลก็เป็นอย่างที่เราทราบกันนั่นแหละครับ เมื่อทองถูกปั่นราคาขึ้นสูงสุดภายในช่วงระยะเวลาสั้นๆ เพียงข้ามคืน ราคาทองก็ตกลงจนแทบจะต่ำสุด ขาดทุนกันทั่วถ้วนหน้า  ซึ่งในการลงทุนอสังหาฯ ก็เช่นกันจะมีทั้ง “ผู้ซื้อ” และ “ผู้ขาย”, “ผู้ปั่นราคา” และ “ผู้ช้อนซื้อของถูก” เสมอไม่ว่าสถานการณ์จะเป็นเช่นไร จะมีการสร้าง “ดีมาน” และมี “ซัพพลาย” รองรับให้เกิดเป็นกระแสอยู่ตลอดเวลา  

 

          ฉันใดก็ฉันนั้นครับการลงทุนใน  “อสังหาฯแบบพอเพียง” ภายใต้ “ทฤษฎีใหม่” จึงจำเป็นต้องมีพื้นฐานความรู้ที่  “เพียงพอ”  เพราะแนวคิดทฤษฎีเก่าๆ ในการลงทุนอสังหาฯ ล้วนแต่พิสูจน์แล้วว่าใช้ไม่ได้ผลยิ่งลงทุนยิ่งเป็นหนี้  ยิ่งยากจน พอดูเหมือนจะดีจะดีซักพักก็เกิด “ฟองสบู่” เกิดสภาวะ “รวยกระจุก จนกระจาย” คนส่วนใหญ่ก็ตกอยู่ในสภาวะหนี้สินจากการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์  มีกลุ่มคนเพียงหยิบมือ ที่ยังคงมั่งคั่ง มั่นคง   สาระน่ารู้ยังมีอีกมากครับในการลงทุน “อสังหาฯ แบบพอเพียง”  เอาไว้ต่อในสองสัปดาห์หน้าครับ

 

.......................................

(หมายเหตุ 'ทฤษฎีใหม่'กับการลงทุน'อสังหาฯ บูรณาการ'(II)  : คอลัมน์ คลินิคคนรักบ้าน โดย... ดร.ภัทรพล)