ใช้ชื่อพี่ชายผ่อนบ้าน | คมชัดลึก

 

                         ขอปรึกษาเกี่ยวกับเรื่องกฎหมาย ดิฉันมีโครงการซื้อบ้าน และตอนนี้ทำเรื่องซื้อบ้านเสร็จเรียบร้อยแล้ว แต่ซื้อในนามของพี่ชาย เพื่อป้องกันปัญหาที่จะมีในภายหลัง เพราะต้องผ่อนบ้านหลายปี ดิฉันจึงได้ทำสัญญาจะซื้อจะขายอีกฉบับหนึ่ง นอกเหนือจากสัญญาที่พี่ชายทำกับธนาคาร 

 

                         อยากทราบว่า สัญญาที่ทำขึ้นตัวนี้มีผลทางกฎหมายไหม เพราะบ้านยังทำอะไรไม่ได้ จะโอนก็ไม่ได้ จะขายต่อก็ไม่ได้ เพิ่งผ่อนมาได้เพียงแค่ 7 เดือนเท่านั้น ถ้าในสัญญา เราระบุเงื่อนไขขึ้นมาว่า ถ้าพี่ชายผิดนัดสัญญาต้องจ่ายค่าปรับ 5 เท่าของเงินที่เราได้จ่ายไป ข้อนี้จะมีผลทางกฎหมายไหม 

 

                         เหตุผลที่ระบุแบบนี้ก็เพราะป้องกันพี่ชายเอาบ้านไปรีไฟแนนซ์ภายหลัง ดิฉันไม่มีความรู้เกี่ยวกับกฎหมายในกรณีนี้เลย ต้องการคำแนะนำ รบกวนสอบถามลุงแจ่มช่วยให้ความกระจ่างด้วย

 

 

ไพวรรณ

 

 

ตอบ

 

 

                         ศูนย์ปรึกษากฎหมายชุมชน อาจารย์ปราชญา อ่อนนาค คณะนิติศาสตร์ มหาวิทยาลัยเกษมบัณฑิต แนะนำว่า จากข้อมูลที่ให้มา เป็นไปได้ว่าคุณไพวรรณยื่นขอสินเชื่อจากสถาบันการเงินแล้ว และไม่ผ่านการอนุมัติสินเชื่อ จึงขอสินเชื่อซื้อบ้านหลังนี้โดยใช้ชื่อพี่ชาย หลังจากสถาบันการเงินอนุมัติสินเชื่อแล้ว พี่ชายต้องเข้าทำนิติกรรมสัญญาเช่าซื้อกับสถาบันการเงิน ในทางกฎหมายพี่ชายจึงเป็นคู่สัญญา

 

                         การเป็นคู่สัญญาตามสัญญา หากในภายหลังพี่ชายผิดเงื่อนไขข้อใดข้อหนึ่งตามสัญญา หรือผิดนัดชำระหนี้ สถาบันการเงินมีสิทธิบังคับกับพี่ชายซึ่งเป็นคู่สัญญา แต่เนื่องจากเจตนาที่แท้จริงในการทำนิติกรรมซื้อบ้าน ผู้ที่เป็นเจ้าของบ้านหรือผู้ที่รับผิดชอบค่างวดคือตัวคุณ ดังนั้นเจตนาของพี่ชายคือไม่ได้ต้องการทำนิติกรรมสัญญาซื้อบ้านหลังนี้ตั้งแต่แรก จึงมีความไม่บริสุทธิ์ของเจตนา การแสดงเจตนาต้องเป็นการกระทำโดยมุ่งจะผูกนิติสัมพันธ์ขึ้น ต้องมีการแสดงเจตนาออกมาให้ปรากฏ โดยเจตนาที่อยู่ในใจกับเจตนาที่ปรากฏจะต้องตรงกัน จึงจะทำให้การแสดงเจตนาทำนิติกรรมนั้นมีผลสมบูรณ์ ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 154 ระบุว่า การแสดงเจตนาใด แม้ในใจจริงผู้แสดงจะมิได้เจตนาให้ตนต้องผูกพันตามที่ได้แสดงออกมาก็ตาม หาเป็นมูลเหตุให้การแสดงเจตนานั้นเป็นโมฆะไม่ เว้นแต่คู่กรณีอีกฝ่ายหนึ่งจะได้รู้ถึงเจตนาอันซ่อนอยู่ในใจของผู้แสดงนั้น ผลของการแสดงเจตนาซ่อนเร้น ขึ้นอยู่กับว่าคู่กรณีอีกฝ่ายหนึ่งรู้หรือไม่ว่าคู่กรณีฝ่ายที่แสดงเจตนาออกมาให้ปรากฏนั้นต่อการผูกนิติสัมพันธ์ด้วยหรือไม่

 

                         กรณีการทำสัญญาจะซื้อจะขาย ตามกฎหมาย สัญญาจะซื้อจะขาย คือสัญญาซื้อขายมีเงื่อนเวลากำหนด เช่นกำหนดวันโอนหรือวันขาย หากถึงกำหนดแล้วไม่ปฏิบัติตาม คู่สัญญามีสิทธิฟ้องบังคับให้อีกฝ่ายปฏิบัติตามหรือฟ้องเรียกเงินคืนได้หากมีการวางเงินมัดจำ แตกต่างจากสัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาด ที่ตามกฎหมายต้องทำเป็นหนังสือและจะมีผลสมบูรณ์ก็ต่อเมื่อทำการจดทะเบียนต่อเจ้าหน้าที่ที่ดิน หากซื้อขายกันโดยไม่ได้ทำการจดทะเบียน ผลทางกฎหมายจะถือว่าเป็นโมฆะ ไม่มีผลผูกพันทันที หากมีการชำระเงินกันแล้ว ก็ต้องคืนเงินกัน

 

                         สัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาดหากไม่ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนผลตกเป็นโมฆะ แต่หากเป็นสัญญาจะซื้อจะขายทำเป็นหนังสือ หรือวางมัดจำหรือชำระหนี้บางส่วนก็ผูกพันคู่สัญญาแล้ว โดยไม่ต้องจดทะเบียนต่อเจ้าหน้าที่ อย่างไรก็ตาม สัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาดและสัญญาจะซื้อจะขายล้วนแต่แสดงเจตนาในการซื้อหรือขาย

 

                         ดังนั้น การทำสัญญาจะซื้อจะขายของคุณกับพี่ชาย สามารถทำได้ แต่เนื่องจากการทำนิติกรรมของพี่ชายกับสถาบันการเงิน ในความเป็นจริง เป็นการแสดงเจตนาซ่อนเร้น ดังนั้น หากเกิดปัญหาฟ้องร้องในภายหลัง พี่ชายสามารถยกเป็นข้อต่อสู้ในทางกฎหมายได้