'ตึกแถว'รีเทิร์น | คมชัดลึก

 
          สวัสดีครับแฟนๆ ชาว “คนรักบ้าน” ในสถานการณ์เศรษฐกิจ สังคมและการเมืองในช่วงนี้ ทุกอย่างดูจะอึมครึมไม่สดใส เปรียบเหมือนคนที่มีอาการครั่นเนื้อครั่นตัว มีอาการสามวันดีสี่วันไข้ อาจจะเป็นเพราะค่าเงินบาทที่แข็งตัวขึ้นอย่างเฉียบพลัน ซึ่งเป็นที่รู้อยู่แก่ใจกันว่าเศรษฐกิจของประเทศของเรานั้น ขึ้นอยู่กับการส่งออกและอุตสาหกรรมการท่องเที่ยวเป็นหลัก หากเงินบาทแข็งค่าขึ้นก็จะส่งผลให้ “ไทย” หมดสภาพในการแข่งขันกับประเทศเพื่อนบ้าน ไม่ว่าจะเป็น สิงคโปร์ เวียดนาม มาเลเซีย ลาว พม่า ฯลฯ ที่มีสภาพภูมิศาสตร์และภูมิสังคมคล้ายคลึงกัน  
 
          หากหลับตานึกย้อนไปไม่กี่ปีที่บรรดาผู้คนในประเทศของเราไม่ “รู้รักษ์สามัคคี” ยังวุ่นวายกับการเล่น “กีฬาสี” กันอยู่ คงจำเหตุการณ์ปิดสนามบินสุวรรณภูมิ สนามบินดอนเมือง สนามบินภูเก็ต ตลอดไปจนการปิดย่านเพลินจิต ส่งผลให้บรรดานักท่องเที่ยวนับล้านคนที่ตั้งใจจะมาเที่ยวประเทศไทย ย้ายไปเที่ยวประเทศเพื่อนบ้าน เช่น เวียดนาม สิงคโปร์ มาเลเซีย อินโดนีเซีย พม่า ฯลฯ แทน  เพราะมีสภาพภูมิประเทศที่เหมือนกันไม่ว่าจะเป็นบริเวณชายหาด ภูเขา ลำธาร น้ำตก ป่าร้อนชื้น ฯลฯ เพราะตั้งอยู่บนเส้นศูนย์สูตรเหมือนกัน 
 
          ผมเคยเก็บสถิติเอาไว้ครับ ว่าเมื่อไรประเทศไทยมีปัญหาภายใน เศรษฐกิจของเพื่อนบ้าน (โดยเฉพาะอย่างยิ่งอุตสาหกรรมการท่องเที่ยวของประเทศเพื่อนบ้าน) ก็จะโตขึ้นแบบก้าวกระโดดอย่างน้อย 10% ทุกครั้ง ดังนั้น อย่าแปลกใจนะครับ ว่าลึกๆ บรรดาประเทศเพื่อนบ้านในกลุ่ม “อาเซียน” ต่างก็อยากเห็นคนไทยทะเลาะกันไม่เลิก จึงจัดได้ว่าเป็นประเทศเพื่อนบ้านที่ “หวังดีแต่ประสงค์ร้าย” อย่างแท้จริงครับ  
 
          ภายใต้ความไม่แน่นอนและสับสน อึมครึมของสภาพเศรษฐกิจและการเมืองเช่นนี้ ผมได้นึกย้อนหลังกลับไปตลอดระยะเวลากว่า 25 ปี ของการทำงานในฐานะสถาปนิกทั้งออกแบบและวางผังและในฐานะนักวิชาการทางด้านสถาปัตยกรรมและผังเมือง ที่ได้เข้าไปมีส่วนร่วมในโครงการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์น้อยใหญ่นับร้อยโครงการ พอได้ “เหลียวหลัง” ก่อน “แลหน้า” ก็ได้พบว่าหนึ่งใน “อสังหาฯ+บูรณาการ” ที่อยู่ยงคงกระพัน ยืนหยัดเคียงคู่กับสังคมไทยมายาวนานนับร้อยปีตั้งแต่ยุคต้นกรุงรัตนโกสินทร์ก็คือ “ตึกแถว” นั่นเองครับ  
 
          ที่น่าชื่นใจคือ “ตึกแถว” หลายแห่งเช่นในบริเวณ ท่าช้าง วังหลัง หลังกระทรวงกลาโหม บริเวณคลองหลอด ฯลฯ หรือไปไกลในย่านเมืองเก่าของ “ภูเก็ต” ตรัง กระบี่  ก็จะเห็น “ตึกแถว” อายุนับร้อยปี สไตล์ “ชิโนโปรตุกีส” หรือขึ้นไปแอ่วเมืองเหนือไปแถบ เชียงใหม่ ลำปาง แพร่ ฯลฯ ก็ยังพบ “ตึกแถว” สไตล์ “โคโรเนียล” ในบริเวณย่านการค้าเก่า และยิ่งมองภาพที่กว้างขึ้นก็ยิ่งเห็นได้ว่าอาคารประเภท “ตึกแถว” นั้นกระจัดกระจายไปทั่วทั้งภูมิภาค โดยเฉพาะอย่างยิ่งประเทศที่เคยตกเป็น “อาณานิคม” หรือ “เมืองขึ้น” ของมหาอำนาจชาติตะวันตก เช่น สิงคโปร์ พม่า มาเลเซีย อินโดนีเซีย ก็ยิ่งทำให้ผมเชื่อว่าการเติบโตของ “ตึกแถว” นั้น ได้เจริญงอกงามควบคู่ไปกับกิจการค้า
 
          คงไม่ผิดนะครับที่จะพูดว่าที่ไหนมีกิจการค้าที่นั่นต้องมี “ตึกแถว” ควบคู่กันไปเสมอ อาจจะผิดแผกแตกต่างกันบ้างในแง่ของรูปแบบและวัสดุที่ใช้มีทั้งการ “ก่ออิฐถือปูน” หรือเป็นอาคารครึ่งตึกครึ่งไม้, เป็นอาคารชั้นเดียว, 2 ชั้น หรือ 3-5 ชั้น ก็ขึ้นอยู่กับกาลเทศะ รวมไปถึงความเหมาะสมของแต่ละสถานที่และประเภทของกิจการค้าขายในย่านนั้นๆ 
 
          สำหรับผมแล้ว “ตึกแถว” ยังเป็นดัชนีชี้วัดความเจริญรุ่งเรืองและมั่งคั่งของย่านนั้นๆ โดยส่วนตัวแล้วผมก็ใช้เทคนิคง่ายๆ นี้แหละครับในการดูว่าเศรษฐกิจในภาพรวมของย่านนั้นดีหรือไม่ดีอย่างไร ถ้ามี “ตึกแถว” อยู่รวมกันเป็นกลุ่มเป็นก้อน เปิดกิจการกันอย่างครึกครื้นคึกคัก ไม่มีห้องไหนปิดตัว หรือประกาศขายก็สามารถฟันธงลงไปได้ว่าชุมชนนั้นๆ มีสภาพเศรษฐกิจที่ดี และหากพิจารณาประกอบกับราคาซื้อขายกันต่อหน่วยของ “ตึกแถว” ก็สามารถเป็นดัชนีชี้วัดถึงความเข้มข้นของกิจการการค้าได้เช่นกัน อาทิ ตึกแถวราคาคูหาละ 30-40 ล้านบาท ในย่านเยาวราช หรือตึกแถวราคาคูหาละ 6-8 ล้านบาท ในย่านหอการค้าหรือตึกแถวราคาคูหาละ 4-5 ล้านบาท ในย่านบางบัวทอง ฯลฯ ก็เป็นหนึ่งในดัชนีชี้วัดเช่นกันครับ  
 
          สำหรับดัชนีชี้วัดอีกประการหนึ่งก็คือ การประเมินราคาของ “ตึกแถว” โดยผ่านสถาบันทางการเงิน  เพราะปกติแล้วธนาคารต่างๆ มักจะยินดีให้การสนับสนุนในการปล่อยเงินกู้ประมาณ 70-80% ของมูลค่าที่ดิน+ทรัพย์สิน สิ่งต่างๆ เหล่านี้แหละครับ ล้วนแล้วแต่เป็นดัชนีชี้วัดที่จะมองข้ามไม่ได้เป็นอันขาด ผมมักเรียกปัจจัยต่างๆ เหล่านี้ว่า “อสังหาฯ+บูรณาการ” 
 
          “ตึกแถว” นอกจาก “อยู่ยงคงกระพัน” แล้วยังสามารถใช้ประโยชน์ได้หลากหลาย ก็เป็นส่วนหนึ่งในการบรรยายของผมในหัวข้อ “อสังหาฯ+บูรณาการ” เริ่มตั้งแต่ บ้านเดี่ยว บ้านแฝด ทาวน์เฮ้าส์ ตึกแถว โฮมออฟฟิศ อาคารพาณิชย์ มินิอพาร์ตเม้นท์(ขนาด 12-16 ห้อง) อพาร์ตเม้นท์ขนาด(30-80  ห้อง) โรงแรมขนาดเล็กประเภทบูทีค คอนโดมิเนียม รีสอร์ท ฯลฯ ซึ่งทั้งหลายทั้งปวงเหล่านี้ล้วนแล้วแต่เป็น “อสังหาริมทรัพย์” ทั้งสิ้น อาจจะมีรูปแบบแตกต่างกันบ้าง อาจมีงบประมาณในการลงทุนที่แตกต่างกันบ้าง อาจมีการบริหารจัดการที่ไม่เหมือนกัน แต่ที่เหมือนกันก็คือ ในการลงทุน “อสังหาฯ” เหล่านี้ หากไม่คิดให้รอบคอบและเปิดทางหนีทีไล่เอาไว้ให้ดี ก็อาจจะถึงขั้นล้มละลายก็เป็นได้  
 
          การคิดอย่างรอบคอบแบบ “บูรณาการ” จึงเป็นสาระสำคัญที่สุดในการลงทุน “อสังหาริมทรัพย์” ดังนั้น จึงอยากเรียนเชิญทุกๆ ท่านที่สนใจใฝ่รู้ให้เข้ามาร่วมฟังการบรรยายของผมในหัวข้อ “อสังหาฯ+บูรณาการ” ที่จะจัดขึ้น ณ ศูนย์การประชุมแห่งชาติสิริกิติ์ ถ้าท่านใดสนใจก็คงต้องรีบสำรองจองที่นั่งได้โดยด่วนที่โทร.0-2245-1399 และ 0-2644-1478 หรือสามารถเข้าไปดูรายละเอียดของการบรรยายได้ที่เว็บไซต์ยอดฮิตของชาว “คนรักบ้าน”   www.homeloverthai.com
.......................................
(หมายเหตุ 'ตึกแถว'รีเทิร์น : คอลัมน์ บ้านไม่บาน โดย... อาจารย์เชี่ยว)