บ้าน + บูติกอพาร์ตเมนต์ | คมชัดลึก

      สวัสดีครับแฟนๆ ชาว "คนรักบ้าน"อีกไม่กี่วันก็จะถึงวันสำคัญของชาว "คนรักบ้าน" ที่ผมร่วมกับสถานีโทรทัศน์ "เนชั่นแชนแนล" จัดการบรรยายครั้งสำคัญประจำปีขึ้น ณ ศูนย์การประชุมแห่งชาติสิริกิติ์ ห้องมิตติ้งรูม 2 ในวันที่ 11 ตุลาคมนี้ เวลา 14.00-17.00 น. ซึ่งผมจะบรรยายในหัวข้อ "แนวคิด + รูปแบบของการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่ไม่บานประเภทอาคารพาณิชย์, โฮมออฟฟิศ, อพาร์ตเมนต์, คอนโดมิเนียม, โรงแรมขนาดเล็กเพื่อสู้กับวิกฤติ (โดยเฉพาะน้ำท่วม)"

       โดยเนื้อหาสาระจะครอบคลุมตั้งแต่ การลงทุนอสังหาริมรัพย์ ประเภทบ้านไม่บาน ที่มีมูลค่าตั้งแต่ 2-3 ล้านบาท,อพาร์ตเมนต์ไม่บาน ที่มีมูลค่า 20-30 ล้านบาท จนกระทั่งโรงแรม+รีสอร์ทไม่บานที่มีมูลค่า 50-80 ล้านบาท ไปจนถึงคอนโดมิเนียมไม่บาน ที่มีมูลค่าโครงการหลายร้อยล้านบาท ก็เพื่อที่จะให้บรรดาแฟนๆ ชาวคนรักบ้านได้รู้เท่าทันวิกฤติ ตลอดจนการเปลี่ยนแปลงไปของโลก ดังเช่น ปรมาจารย์ "ซุนวู"  ได้กล่าวไว้ว่า "รู้เขา รู้เรา รบร้อยครั้ง ชนะร้อยครั้ง"อีกทั้งยังเตรียมการเปิด "ทางหนีทีไล่"  ซึ่งการบรรยายครั้งนี้ผมตั้งใจที่จะเตือนสติแฟนๆ ให้รับรู้ถึงวิกฤติทั้งทาง"เศรษฐกิจ สังคมและการเมือง" ที่เรากำลังเผชิญอยู่ตลอดจนการเตรียมรับมือกับภัยพิบัติทางธรรมชาติ โดยเฉพาะอย่างยิ่งภัยจากน้ำท่วม ตลอดจนภัยอื่นๆ 

       นอกจากนี้ ผมจะนำเอาโครงการน้อยใหญ่กว่า 40 โครงการที่ผมและคณะทำงานได้เข้าไปมีส่วนร่วมและลงมือทำในรอบปีที่ผ่านมา โดยจะนำมาตีแผ่วิเคราะห์เจาะลึกให้เห็นทั้ง "ข้อดี ข้อเสีย" อีกทั้งยังนำเสนอแนวคิดที่ผมขอเรียกว่า "ยันต์โป๊ยก๋วย" อันเปรียบได้กับ "ปราการด่านสำคัญ 8 ประการ" ที่จะทำให้เราอยู่รอดปลอดภัยในช่วงวิกฤติที่กำลังรุมเร้ารอบด้านเช่นนี้ มีรายละเอียดพอสังเขปดังนี้ "ปราการด่านที่ 1"  คือ "การศึกษาเพื่อหาความเป็นไปได้" โดยคิดทั้ง "ในกรอบ" และ "นอกกรอบ" ไปพร้อมๆ กัน ทั้งยังต้องศึกษาหาทางหนีทีไล่ (ที่ผมมักจะเรียกว่า Worst Case ซึ่งหมายถึงเมื่อสถานการณ์คับขันที่สุดแล้ว จะประคองตัวให้อยู่รอดปลอดภัยอย่างไรและได้เตรียมการเปิดทางถอยไว้อย่างไร

       ประเด็นนี้น่าสนใจมากครับ ทั้ง "ฮาร์วาร์ด บิสซิเนสสคูล" และ "ซุนวู" ได้กล่าวอ้างถึงประเด็นนี้คล้ายๆ กัน ต่างกันเพียง "วาระ" เพราะ"ซุนวู"  ได้กล่าวมาเมื่อ 1,000 ปี ล่วงมาแล้วว่า หนึ่งในสุดยอดของการรบคือ "การถอย" แม้แต่ "ประธานเหมาฯ"เองก็ถือว่า"การถอย" เป็นสุดยอดของ"ยุทธศิลป์" เพราะเป็นการกลับไปตั้งหลักเพื่อที่จะทำการรุกรบครั้งใหม่ ดังนั้น "การถอย" จึงมิได้เป็นการเสียเกียรติแต่ประการใด ในทางตรงกันข้ามควรที่จะได้รับการยกย่องว่าเป็นหนึ่งในสุดยอด "ยุทธวิธี" ที่จะนำมาซึ่งชัยชนะ 

       สำหรับปราการด่านที่ 2 คือการตั้ง "สมมติฐาน" (Hypothesis) ถึงรูปแบบที่จะนำไปสู่การปฏิบัติจริงที่ถูกสร้างขึ้นเพื่อเป็น "ตุ๊กตา" การตั้ง "สมมติฐาน" นี้ สำคัญเป็นอย่างยิ่งครับ เพราะเปรียบเสมือน "การกลัดกระดุมเม็ดแรก" จะต้องกลัดให้ถูกต้อง ไม่ผิดอะไรกับการตอกเข็มต้นแรก เพื่อวางรากฐาน ซึ่งจะต้องทำอย่างรัดกุมรอบคอบโดยไม่ประมาท ส่วน "ปราการด่านที่ 3" คือการนำเอา"สมมติฐาน" ที่ตั้งขึ้นมาลอง ทดสอบจริงโดยเฉพาะอย่างยิ่งในด้าน "การตลาด" จากประสบการณ์ของผม มาถึงขั้นนี้ก็เริ่มรู้แล้วครับว่าจะ"รุกไปข้างหน้าดี"หรือ "ถอยมาตั้งหลักดี"  หรือจะปรับเปลี่ยน "กระบวนยุทธ์" ดี 

       แต่หากจะตัดสินใจ"รุกไปข้างหน้า" ก็จะเข้าสู่ "ปราการด่านที่ 4" ซึ่งผมมักจะเรียกทับศัพท์ว่า "Liquidity" หมายถึง "การบริหารสภาพคล่องทางการเงิน"ที่จะนำมาใช้จ่ายในโครงการน้อยใหญ่นั้นๆ "ปราการด่านที่ 5" คือ "กระบวนการก่อสร้าง"ซึ่งในปัจจุบันอาจจะต้องพิจารณานำเอาระบบ Pre-Fabrication หรือการก่อสร้างสำเร็จรูปนำมาใช้เพื่อก่อให้เกิดประโยชน์สูงและประหยัดสุด ทั้งในแง่ทรัพยากรและระยะเวลาในการก่อสร้าง และ "ปราการด่านที่ 6" คือ "การควบคุมวัสดุอุปกรณ์และการก่อสร้างให้ได้มาตรฐาน" ซึ่งจะครอบคลุมถึง "การบริหารงานก่อสร้าง"(CM) หรือ "Construction Management"

       นอกจากนี้ ยังรวมไปถึงการควบคุมงบประมาณในการก่อสร้างไม่ให้บานปลายอยู่ในเป้าหมายที่ตั้งไว้ เพราะโดยปกติแล้วราคาวัสดุอุปกรณ์ในการก่อสร้างมักจะมีการปรับตัวขึ้นอยู่เสมอ ยิ่งระยะเวลาในการก่อสร้างยาวนานเท่าไรความผันผวนของราคาวัสดุและอุปกรณ์ในการก่อสร้างก็ยิ่งสูงมากขึ้นเท่านั้น  "ปราการด่านที่ 7" คือ "การตกแต่งภายใน"ในงบประมาณที่เหมาะสมโดยไม่สูงจนเกินไปและสามารถใช้งานได้ดี และยังต้องไม่ล้าสมัยเร็วเกินไป  

       ส่วน"ปราการด่านที่ 8" อันเป็นด่านสุดท้าย คือ "การบริหารจัดการเมื่อโครงการก่อสร้างแล้วเสร็จ" ซึ่งจะครอบคลุมไปถึงเรื่องการส่งมอบอาคาร ตลอดจนกระบวนการบำรุงดูแลรักษาให้ "อสังหาริมทรัพย์" นั้นๆ อยู่ในสภาพใหม่เสมอ และยังครอบคลุมไปถึงการวางแผนระบบบัญชี ภาษี ฯลฯ ไปพร้อมๆ กันด้วย

       จะเห็นว่ากว่าจะเป็นโครงการ "อสังหาริมทรัพย์" ที่สมบูรณ์แบบและถึงพร้อมในทุกๆ ด้านไม่ว่าจะมีขนาดเล็กหรือใหญ่ก็ล้วนแล้วแต่มีรายละเอียดที่ซับซ้อนและมีหลากหลายขั้นตอนที่ไม่ควรมองข้ามเป็นอันขาด ผมมักจะเรียกให้จำง่ายๆ ว่า "ยันต์โป๊ยก๋วย" หรือ "ปราการด่านสำคัญ 8 ปราการ"ที่ทำให้อยู่รอดปลอดภัยและคืนทุนไว ซึ่งบรรดาสาระน่ารู้เหล่านี้ผมจะบรรยายใน "วันอังคาร"ที่จะถึงนี้ สำหรับแฟนๆ ชาว "คนรักบ้าน" ที่สนใจร่วมฟังการบรรยายสามารถโทรสำรองจองที่นั่งได้ที่เบอร์ 0-2245-1399, 0-2644-1478

       นอกจากนี้ เมื่อการบรรยายแล้วเสร็จ ท่านใดมีปัญหาค้างคาใจใดๆ เกี่ยวกับการลงทุนใน "อสังหาริมทรัพย์"น้อยใหญ่ว่า "จะทำดีหรือไม่ทำดี" อีกทั้งจะ "ทำอย่างไรถึงจะอยู่รอดปลอดภัยดี" ท่านก็สามารถนำประเด็นต่างๆ ที่สงสัยมาสอบถามได้ และกรุณานำรายละเอียดมากที่สุดเท่าที่สามารถนำมาได้ เช่น ผังที่ดิน, สำเนาโฉนดที่ดิน ตลอดจนรายละเอียดที่เกี่ยวข้องต่างๆ ยิ่งมากก็ยิ่งดี เพื่อให้การวิเคราะห์ของผมถูกต้องตรงประเด็นที่สุดครับ แล้วพบกันให้ได้นะครับในวันอังคารที่จะถึงนี้ เวลาบ่ายสองโมง ณ ห้องมิตติ้งรูม 2 ศูนย์การประชุมแห่งชาติสิริกิติ์ส่วนท่านที่สนใจศึกษาข้อมูลย้อนหลังก็เข้าไปดูได้ในเว็บไซต์ยอดฮิตของชาว "คนรักบ้าน" www.homeloverthai.com แล้วอย่าลืมนะครับพบกันให้ได้แล้วผมจะรอครับ