ชาว "คอนโด" ว่าไง โดนวิจารณ์ คุณภาพชีวิต อนาคต "สลัมลอยฟ้า"

ใครจะ ซื้อบ้าน ซื้อ "คอนโด" ต้องอ่าน เมื่อมีการตั้งกระทู้วิจารณ์เเรง "จริงไหมที่ทุก คอนโด หนีไม่พ้นสลัม ลอยฟ้า ขึ้นอยู่กับช้าหรือเร็ว" ทำชาวคอนโดอยู่เฉยไม่ได้ รีบเข้ามาเเสดงความเห็น คอมเมนต์ โต้กลับพร้อมเหตุผล ชาวเน็ตช่วยกันวิเคราะห์สาเหตุ จริงไหมกับเหตุผลเจ้าของกระทู้ ที่ระบุไว้ว่า ที่คุณไม่ควรซื้อคอนโด / หมู่บ้านจัดสรร เพราะสุดท้ายล้วนหนีไม่พ้น "สลัมลอยฟ้า" ขึ้นอยู่กับช้าหรือเร็ว

 

-  ระยะแรกทุกอย่างจะดูเพอร์เฟกต์ไปหมด เพลิดเพลินกับทำเลที่เลือกซื้อ ชมวิวริมระเบียง สนุกสนานกับการแต่งห้อง

 

-  นิติบุคคลดี แม่บ้านดี รปภ.ดี คนสวนดี ล้วนเป็นต้นทุนที่สูงขึ้นตามลำดับ บางที่จัดเก็บส่วนกลางได้ 14 ล้าน เจอรายจ่ายประจำเป็นค่าจ้างพวกนี้ไปแล้ว 10 ล้าน

 

- เวลาผ่านไป ตึกยิ่งอายุเยอะ ค่าบำรุงยิ่งสูงตาม โดยเฉพาะการซ่อมบำรุงลิฟต์ และค่าเบี้ยประกันอาคาร

 

- เงินไม่พอก็ต้องขึ้นค่าส่วนกลาง ฟังดูเหมือนง่าย แต่ไม่ง่าย เพราะต้องอาศัยฉันทามติลูกบ้านเกินครึ่ง 50% ซึ่งโอกาสจะมีลูกบ้านมาประชุมหรือมอบฉันทะได้ถึง 50% โคตรยาก เลยถูกตีตกเป็นส่วนใหญ่เกือบทุกคอนโด

 

-  นำพามาสู่การจัดเก็บรายได้ตามมาตรา 40 (3) รายหัวข้อ เช่น ค่าซ่อมบำรุงลิฟต์ ค่าเบี้ยอาคาร ตามที่ว่าไป แต่หลายคนก็เลือกที่จะไม่จ่าย

 

-  หลายคนบอกมีวิธีดัดหลัง แต่มันไม่ง่ายอย่างที่คิด เช่น ล็อกคีย์การ์ดสิ แบบนี้ทำไม่ได้ ผิดกฎหมายเต็มๆ

 

-  สุดท้ายวันนึง คนจ่ายน้อยกว่าคนไม่จ่าย ก็อาจเจอสภาพ ขยะเต็มทางเดินเพราะไม่มีแม่บ้าน หรือมีน้อยลง ลิฟต์ที่เคยมี 10 ตัวก็อาจเปิดใช้แค่ 4 ตัว จ้างรปภ.ถูกๆ หลับในเวลางาน เพื่อลดรายจ่ายให้สอดคล้องกับรายรับ ถึงเวลานั้นลูกบ้านก็จะโวยอีก อะไรวะ คอนโดหรือสลัมลอยฟ้า (หลายที่เจอแบบนี้แล้ว)
 

-  คำแนะนำ อย่าไปยี้โครงการ "คอนโด" ที่ตั้งราคาส่วนกลางไว้สูงๆ เพราะจะทำให้คุณอยู่ได้สุขสบายไปหลายสิบปี ตอนแรกเคยแซวโครงการนึง ไม่ได้หรูมากด้วย แต่ค่าส่วนกลางตารางเมตรละ 58 บาท อะไรวะเนี่ย แพงกว่าที่ผมอยู่ตั้ง 20 บาท ตอนนี้ผมเข้าใจแล้วครับ ผมขอโทษ จ่ายไปเถอะ ชีวิตมีความสุขแน่นอน

 

-  หมู่บ้านจัดสรรก็คล้ายกัน หนักกว่า คอนโด อีกตรงที่ว่า ถ้าคอนโดไม่จ่ายค่าส่วนกลาง จะออกใบปลอดหนี้ไม่ได้ ขายห้องไม่ได้ แต่บ้านจัดสรรขายได้เลย นิติบุคคล ต้องไปไล่ฟ้องเอาเสียทั้งเวลาและการดำเนินคดี

 

-  ดังนั้นไม่ต้องแปลกใจที่หลายหมู่บ้านเก่าแก่หลายสิบปี อยู่ไปนานๆ หลายแห่งจะเริ่มโทรมลง บางโครงการถึงกับไม่มี รปภ. หรือมีอยู่แค่ 1-2 คน

 

- อยากมีบ้านจริงๆ ต้องซื้อที่ดินปลูกบ้านเอง แบบนี้จะลดปัญหาน่าปวดหัวได้เยอะ จ่ายค่าขยะให้ กทม.อย่างเดียวพอ ส่วนใครกลัวขโมยก็ปลูกบ้านสไตล์ลอฟต์ๆ ที่ด้านหน้าปิดมิดให้หมด เหลือเข้าออกแค่ประตูใหญ่ 1 บาน แล้วไปเน้นโปร่งกลางบ้านแทน แบบนี้น่าจะดี

ทั้งนี้ ชาว คอนโด ได้เข้ามาช่วยกันเเสดงความเห็นคอมเมนต์ในโพสต์นี้ เพื่อช่วยกันยืนยันว่า เหตุผลที่เจ้าของกระทู้ให้มาใช้ไม่ได้กับทุกกรณี เช่น กรณีที่เป็นคอนโดราคาสูง และคอนโดที่ลูกบ้านและนิติคอนโดมีการจัดการที่ดี 

"มีทั้งจริงและไม่จริง ไม่รู้จะตอบประเด็นไหนก่อน ถ้าคิดจะเชื่อตามนี้ก็แล้วแต่ ทุกอย่างมีข้อดีและข้อเสีย ต้องเข้าใจลักษณะโครงสร้างพื้นฐานก่อนว่า พอใช้ไปเรื่อยๆ ทำใหม่จะถูกกว่าไม่ก็ง่ายซ่อมบำรุง ขึ้นกับกรรมการและนิติจะจัดการแบบไหน

เรื่องหมู่บ้านทรุดโทรม ผมว่ามันย่อมมีที่เสื่อมตามกาลเวลา พอมันดูเก่า มันดูไม่ทันสมัย ก็จะถูกตีว่าโทรม ทั้งๆที่ดูแลดี ซื้อที่สร้างบ้านเองก็จะเจอปัญหาอีกแบบหนึ่ง ถนนก็ต้องรอ อบต เทศบาล หางบมาทำ มาซ่อม ไหนจะ ไฟส่องสว่าง ขยะ ท่อระบายน้ำ ทุกอย่างขึ้นกับชุมชนคือคนที่อาศัยอยู่ในนั้น ถ้าชุมชนเข็มแข็ง เสียสละเพื่อส่วนกลางบ้าง มันก็น่าอยู่ แต่ก็นั่นแหละครับ ไม่มีอะไรมาการันตีสิ่งนี้"

 

"นี่เคยมีบ้านสร้างบนที่ตัวเองมาก่อน ขายทิ้งไปแล้ว ต้องหาคนเฝ้าบ้านตลอดเวลา กลัวโดนงัด มิจฉาชีพมาทุกรูปแบบ มากดกริ่งขายนั่นขายนี่ ถ้าคนแก่อยู่รู้ไม่เท่าทันก็เสร็จโจร ขี้ยาเดินผ่าน เห็นเราเอารถเข้าไปจอดหน้าบ้าน บอกขอตัง 10 บาทกลัวมันปีนมาฆ่าเอาจะตายไป ตอนนี้ไปซื้อ "คอนโด" ละ เสียค่าส่วนกลาง มีคนเฝ้าตลอดเวลา ตัวก็ย้ายมาอยู่เมืองนอกด้วย นานๆ กลับห้องที่ไทยทีนึง ไม่ต้องห่วงมากเหมือนตอนมีบ้าน" 

 

"มีบ้านจัดสรรหลังนึงครับ ปัจจุบันนาน ๆ ไปที ตอนมาดูโครงการครั้งแรกกับตอนนี้นี่คนละเรื่องเลยครับ บ้านทุกหลังโทรมขึ้น ยามเปลี่ยนบ่อย บางช่วงก็ไม่มียาม รั้วเริ่มสีลอกสนิมขึ้นกัน กระเบื้องถนนแตกเป็นจุดๆ เริ่มติดลูกกรงเหล็กไม่ก็ตาข่ายกันนกพิราบจนดูน่าเกลียด นกพิราบเยอะ บ้านไหนไม่ทำความสะอาดบ่อยนี่ดูหมองลงไปได้เลยเพราะขี้นก กรรมการหมู่บ้านไม่โปร่งใส ทำให้คนเริ่มไม่อยากจ่ายค่าส่วนกลาง เป็นสาเหตุให้หมู่บ้านเริ่มเสื่อม สระว่ายน้ำแย่มาก คือถ้าไม่ออกเขียว ๆ มีสาหร่ายขึ้น ก็ใสเกินเพราะใส่คลอรีนเยอะไป ลงน้ำไปนี่แสบทั้งตัว สงสารคนเผลอลงไปเล่น ห้องล้างตัวบริเวณสระก็เหม็นอับ มืดชื้น ไม่น่าเข้าไป

 

ผมมองเห็นข้อดีของบ้านจัดสรรไม่กี่ข้อ คือถนนกว้าง ไม่ต้องกลัวจอดรถแล้วขวางกัน หรือออกไม่ได้ กลับรถไม่ได้ ต้นไม้และภูมิทัศน์ที่ยังดีอยู่ ไม่ถึงขั้นรกมาก รดน้ำบ่อย แต่ก็ไม่ค่อยปลอดภัยนักเพราะเคยมีงูมาอยู่ในหมู่บ้าน ไฟถนนหมู่บ้านสว่าง ไม่ค่อยเสีย เดินในหมู่บ้านได้ตอนกลางคืนถ้าจำเป็น หรือกลับดึก ๆ เพื่อนบ้านไม่ค่อยมีปัญหานัก ของผมมีแค่บ้านนึงเปลี่ยนเป็นร้านทำผม เลยมีรถมาจอดบ่อยเกะกะเล็กน้อย อีกบ้านเป็นเด็ก(ผู้ใหญ่)แว๊นซ์ ชอบพาเพื่อนๆกลุ่มใหญ่มาที่บ้านตอนกลางคืน เสียงดังแต่ก็แค่แป้ปเดียว ไม่ถึงกะนอนไม่หลับ ทุกบ้านไม่ได้โวยวาย ถ้าคุณซื้อบ้านเดี่ยวก็อาจจะเจอปัญหาแบบอื่น และต้องเป็นคนขยันหมั่นดูแลบ้านตัวเองด้วย ได้เพื่อนบ้านดีก็โชคดีไป ขึ้นอยู่กับว่าคุณชอบแบบไหนเลยครับ"

 

"ไม่จริงเสมอไปค่ะ แล้วแต่การบริหารจัดการเลย เราอยู่คอนโดมาจะ 10 ปี เกือบทุกอย่างยังเหมือนเดิม ยังเว้นตัวอาคารที่เก่าตามสภาพ เงิน สำคัญมากในการจัดการ คอนโดเรามีการจัดการสำหรับคนที่ไม่จ่ายค่าส่วนกลาง ดังนั้น ลูกบ้านส่วนใหญ่ก็ชำระหมด แม้ว่าอาจจะล่าช้าไปบ้าง
สภาพสลัม - คอนโดเราห่างไกลคำนั้นมาก อาจจะเพราะลูกบ้านที่คอนโดเรา แจ้งเก่ง เช่น  แค่ไฟทางเดินขาด ประตูห้องขยะเสีย ไม้กั้นทางเข้าอาคารมีปัญหา ลูกบ้านก็แจ้งเข้าไป นิติรีบแก้ให้ 
ปล. คอนโดเราไม่ได้หรูมาก ราคากลางๆ"

 

"ประสบการณ์ตรง เดิมทีแรกก็อยู่คอนโด ด้วยความห้องเล็ก เลยอยากได้บ้าน พอซื้อบ้านทาวน์โฮม ชีวิตเหมือนอยู่กลางสนามรบ เพื่อนบ้านยอดเยี่ยมอันดับ1 จอดรถหน้าบ้าน เลยมาที่บ้านทุกวัน ทิ้งขยะก็โยนลงจนปิดไม่ได้ ขยะก็พัดมา แถมญาติเขาเยอะมาหลายคัน

ล่าสุดเขาต่อเติมครัวในบ้าน บ้านเราสะเทือนทั้งกำแพง   แถมข้างบ้านก็เป็นเกย์ บางวันมีผู้ชายมานอนรถคันหนึ่ง บางวันก็อีกคัน สงสัยจะเป็นเจ้าของโชว์รูมรถ  กลางคืนนอนสะดุ้งเพราะว่าข้างบ้านปิดประตูห้องน้ำดังปึงปังตี1ตี2  นึกว่าโจรขึ้นบ้าน  ไฟในโครงการก็ดับๆติด ทั้งที่อยู่ในเขต พระโขนง   ส่วนกลางก็น้ำรั่ว สระว่ายน้ำก็สกปรก ตอนแรกบอกว่าน้ำเกลือ  รถเข้าออกมาวิ่งเล่นในโครงการได้ตลอดเวลา  ท้ายซอยก็ต่างคนต่างจอดประมาณว่าพื้นที่นี้ของเรา  บางหลังก็ลง ขึ้นของที่ถนนส่วนกลาง  เลยต้องย้ายกับมาคอนโดดีกว่า ที่คอนโดจะมีค่าส่วนกลาง + ค่าลิพท์ + ค่าประกัน  แต่ที่คอนโดมีระเบียบไม่เสียงดัง ไม่วุ่นวาย กลางคืนก็เงียบสนิทที่คอนโดมีกฎระเบียบคือรถจะเข้ามาในโครงการได้เฉพาะรถลูกบ้านเท่านั้น รถอื่นมาต้องเสียงเงินหมด เป็นคอนโดที่ติดรถไฟฟ้า ใกล้ตลาดหาของกินสะดวก  ฟิตเนส สระว่ายน้ำก็มีการบำรุงรักษาอยู่ตลอดเวลา มีรปภ คอยดูตลอดเวลา เราว่ากรรมการ นิติ โครงการดี ชีวิตคุณภาพก็ดีค่ะ"

 

"คอนโดแพงๆขั้นต่ำ 8 ล้านอัพ ผมว่าลูกบ้านน่าจะมีศักยภาพในการจ่ายค่าส่วนกลาง  ไม่ปล่อยให้คอนโดตัวเองแย่หรอกครับ"

นอกจากนี้ ยังมีชาวเน็ตเข้ามาคอมเมนต์ ตอบแบบตรงประเด็นเป็นข้อๆ พร้อมให้ความรู้ทางกฎหมายด้วยว่า

ขอตอบแค่บางประเด็นนะครับ

- เงินไม่พอก็ต้องขึ้นค่าส่วนกลาง ฟังดูเหมือนง่าย แต่ไม่ง่าย เพราะต้องอาศัยฉันทามติลูกบ้านเกินครึ่ง 50% ซึ่งโอกาสจะมีลูกบ้านมาประชุมหรือมอบฉันทะได้ถึง 50% โคตรยาก เลยถูกตีตกเป็นส่วนใหญ่เกือบทุกคอนโด

หมู่บ้านผม ใช้คะแนนแค่ 25% ในการโหวตเรื่องต่างๆ ที่ผ่านมาก็ไม่มีปัญหาอะไร ลูกบ้านเข้าประชุมเกิน 50% ตลอด (ตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านมาได้ 7-8 ปีแล้ว)

 

-  หลายคนบอกมีวิธีดัดหลัง แต่มันไม่ง่ายอย่างที่คิด เช่น ล็อกคีย์การ์ดสิ แบบนี้ทำไม่ได้ ผิดกฎหมายเต็มๆ

วิธีที่ถูกกฎหมายคือ การอายัดทรัพย์กับกรมที่ดินครับ

อย่างของหมู่บ้านผม ถ้าไม่จ่ายค่าส่วนกลางเกิน 6 เดือน ที่ดินแปลงนั้นจะถูกดำเนินการอายัดกับกรมที่ดิน ทำให้ไม่สามารถเอาไปทำธุรกรรมต่างๆได้ ทั้งการซื้อ-ขาย และจดจำนอง จนกว่าจะมาจ่ายค่าส่วนกลางพร้อมค่าปรับและดอกเบี้ย ทางนิติฯถึงจะไปถอนอายัดให้ครับ และถ้าค้างจนใกล้ๆจะครบ 5 ปี ก็จะทำเรื่องส่งฟ้องศาลครับ (เพราะอายุความมันคือ 5 ปี)

 

-  คำแนะนำ อย่าไปยี้โครงการที่ตั้งราคาส่วนกลางไว้สูงๆ เพราะจะทำให้คุณอยู่ได้สุขสบายไปหลายสิบปี ตอนแรกเคยแซวโครงการนึง ไม่ได้หรูมากด้วย แต่ค่าส่วนกลางตารางเมตรละ 58 บาท อะไรวะเนี่ย แพงกว่าที่ผมอยู่ตั้ง 20 บาท ตอนนี้ผมเข้าใจแล้วครับ ผมขอโทษ จ่ายไปเถอะ ชีวิตมีความสุขแน่นอน

ราคาค่าส่วนกลางมันขึ้นกับงบประมาณที่ใช้จ่ายจริง คุณต้องลองเข้าไปเป็นกรรมการดูซักครั้ง จะได้รู้ว่ามันมีค่าใช้จ่ายอะไรบ้าง และอะไรที่มันปรับลดได้บ้าง บางโครงการถ้านิติฯและกรรมการไม่เก่งพอ ค่าใช้จ่ายมันรั่วไหลได้หลายทาง ถ้าบริหารดีๆอาจลดค่าใช้จ่ายบางรายการได้ ค่าส่วนกลางก็จะถูกลงครับ

 

-  หมู่บ้านจัดสรรก็คล้ายกัน หนักกว่าคอนโดอีกตรงที่ว่า ถ้าคอนโดไม่จ่ายค่าส่วนกลาง จะออกใบปลอดหนี้ไม่ได้ ขายห้องไม่ได้ แต่บ้านจัดสรรขายได้เลย นิติบุคคล ต้องไปไล่ฟ้องเอาเสียทั้งเวลาและการดำเนินคดี

ดูคำตอบข้างบนเลยครับ

 

-  ดังนั้นไม่ต้องแปลกใจที่หลายหมู่บ้านเก่าแก่หลายสิบปี อยู่ไปนานๆ หลายแห่งจะเริ่มโทรมลง บางโครงการถึงกับไม่มี รปภ. หรือมีอยู่แค่ 1-2 คน

ถ้ากรรมการและนิติฯแข็งพอ ปัญหาพวกนี้มันไม่เกิดหรอกครับ

หมู่บ้านที่ผมอยู่ มีการขึ้นค่าส่วนกลางไปเมื่อ 2 ปีก่อน ก็มีลูกบ้านต่อต้านอยู่ 3-4 ราย ถึงขนาดจะรวมคนให้ได้ 25% เพื่อเปิดประชุมใหญ่เลยทีเดียว แต่สุดท้ายก็นัดคุยกันเป็นรายบุคคลเพื่อพูดคุยทำความเข้าใจจนเค้าก็รับรู้ว่ามันมีความจำเป็นที่ต้องขึ้นตอนนี้ เพราะเป็นการทยอยขึ้น ถ้ายังไม่ขึ้น รออีกไม่เกิน 3-4 ปี แทนที่จะค่อยๆขยับทีละ 30% 2 รอบ เว้นระยะรอบละ 4-5 ปี มันจะกลายเป็นว่าขยับทีเดียว 80% ก็เลยยอมรับกันได้

อย่างที่บอกไว้ข้างบน ถ้ากรรมการและนิติฯแข็งแรงพอ ปัญหาเรื่องการปล่อยให้โครงการทรุดโทรมมันไม่ค่อยเกิดหรอกครับ และถ้าทุกคนในโครงการนั้นมีเวลาพอ ควรจะเข้าไปสลับกันเป็นกรรมการอย่างน้อยซัก 1 สมัย จะได้เข้าใจและรับรู้ถึงรายรับ-รายจ่ายต่างๆที่โครงการต้องใช้ทั้งในแต่ละปีและในอนาคต พอทุกคนมีความเข้าใจตรงนั้นแล้ว จะได้รู้ว่าโครงการที่ตัวเองอยู่มันควรจ่ายค่าส่วนกลางเท่าไหร่ และอนาคตมันจะมีแนวโน้มปรับเพิ่มยังไง

ขณะที่บางคนหลังเข้ามาอ่านเรื่องราวของชาวคอนโด ก็ได้ให้ความเห็นไว้ว่า การเช่าอยู่น่าจะเป็นอีกทางเลือก เพราะไม่เป็นภาระ หรือเเม้เเต่การเลือกที่จะซื้อที่เพื่อปลูกบ้านเอง

"คิดไปคิดมา เช่าเอาก็สบายใจดีนะ ไม่ต้องเป็นภาระมาก เบื่อก็ย้าย เปลี่ยนบรรยากาศไปเรื่อย ๆ"

คลิกอ่านกระทู้

ติดตามข่าวสาร คมชัดลึก อื่นๆ ได้ที่
Facebook - https://www.facebook.com/komchadluek
Twitter - https://twitter.com/Kom_chad_luek
LineToday - https://today.line.me/th/v2/publisher/100057