รู้ทันกฏหมาย - ส่วนควบกับที่ดิน | คมชัดลึก

  ครั้นจะสร้างบ้านสร้างอาคารก็ต้องมีเงินงบประมาณสูง ความเสี่ยงก็อาจสูงตามได้หากไม่ได้ทำธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ เพราะรับมรดกตกทอดมา ก็มักจะหาทางทำประโยชน์ด้วยการปล่อยเช่าที่ดินเปล่าๆ ดีกว่าทิ้งไว้เปล่าๆ

 คนมาเช่าที่ว่างเปล่าเขาก็ต้องทำประโยชน์สักอย่างหนึ่ง ไม่ใช้อยู่อาศัยก็ปลูกผักทำไร่หรือไม่ก็ทำอาคารพาณิชย์ ไม่ว่าจะเช่าเพื่ออะไรหากเกินกว่า 3 ปีเมื่อไหร่ก็ต้องไปจดทะเบียนการเช่ากับสำนักงานที่ดิน

 ตามหลักทั่วไป สิ่งปลูกสร้างติดตรึงตราถือว่าเป็นส่วนควบของที่ดิน  แต่การที่สร้างโรงเรือนบนที่ดินของคนอื่นโดยได้รับความยินยอมอนุญาต ถือว่าเป็นกรณีที่ผู้มีสิทธิในที่ดินของผู้อื่นใช้สิทธิของตน ไม่ทำให้โรงเรือนตกเป็นส่วนควบของที่ดิน 

 เช่ากันจบสิ้นเมื่อไหร่ก็ต้องถอนเสาเรือนคืนไปแล้วทำที่ดินให้คงสภาพเดิม เว้นแต่จะได้ตกลงกันไว้เป็นอย่างอื่นก็ว่ากันไปตามนั้น การทำสัญญาเช่าจึงต้องเข้าใจตอนจบให้ดี หากไม่มีข้อตกลงกำหนดกันไว้ก็อาจมีปัญหาทะเลาะกันได้ 

 กรณีที่ตกลงให้โรงเรือนตกได้กับผู้ให้เช่า ก็ต้องตกลงกันต่อไปด้วยว่าจะมีการชดใช้ราคาหรือไม่ เพราะหากที่ดินมีมูลค่าสูงขึ้นเพราะมีโรงเรือนเข้ามา ก็เป็นข้อต่อรองทางผลประโยชน์กันได้ 

 ที่ดินแปลงนี้หากมีการขายออกไป ก็ต้องไปจดทะเบียนโอนขายกันที่สำนักงานที่ดิน ตรงนี้คนซื้อก็ต้องดูให้ดี เพราะหากมีการจดแจ้งลงไปเพียงขายที่ดินไม่ได้ระบุว่ามีสิ่งปลูกสร้างแล้ว ก็จะทำให้คนซื้อได้เพียงที่ดินไป จะมาเหมารวมเอาว่าโรงเรือนเป็นส่วนควบกับที่ดินไม่ได้

 วิธีแก้ไขก็คือต้องไปเจรจาซื้อโรงเรือนเอาจากคนเป็นเจ้าของ ซื้อกันมาแล้วก็ควรไปจดแจ้งลงในรายการทะเบียนที่สำนักงานที่ดิน เพื่อให้ชัดเจนว่ามีสิ่งปลูกสร้าง แต่แทบจะทุกรายไม่ค่อยไปดำเนินการด้วยเหตุผลหลายประการว่ากันไป 

 ยิ่งหากเราเป็นผู้ซื้อรายต่อๆ ไป ก็อย่าได้พลาดไปจดทะเบียนซื้อขายเพียงที่ดินเท่านั้น เพราะคนขายน่าจะนำราคาบ้านใส่ลงไปในราคาขายไว้เรียบร้อยแล้ว

 เป็นความรอบคอบและถือเป็นเรื่องปกติที่คนซื้อต้องเห็นที่ดิน ไปดูให้รู้เลยว่าที่ดินมีสภาพอย่างไร มีคนบุกรุกเข้ามาหรือไม่ มีปัญหาเขตแดนหรือไม่ ไม่ต้องอาศัยสันปันน้ำให้ทะเลาะกันระหว่างที่ดินเพื่อนบ้าน แล้วก็จัดการเจรจากับคนขายให้ได้ความไปเลยก่อนที่จะจ่ายเงินออกไป

 สิ่งปลูกสร้างบนที่ดินอาจเป็นหรือไม่เป็นส่วนควบของที่ดินได้ แต่การซื้อขายจะเอาโรงเรือนด้วยก็ต้องเขียนใส่ลงไปในสัญญาขายที่สำนักงานที่ดินให้ชัดเจนเป็นอันปลอดภัย

" ศรัณยา ไชยสุต"