รู้ทันกฎหมาย - โอนขายที่ดิน | คมชัดลึก

 อย่างแรกก็คือ เงินที่ได้จากการขายที่ดิน คนขายย่อมต้องมีหน้าที่เสียภาษีเงินได้ ไม่ว่าจะเป็นคนธรรมดาหรือบริษัท ในอัตราตามที่ต้องเสียตามหลักการเสียภาษีเงินได้ทั่วไป โดยกฎหมายกำหนดบังคับให้มีการเสียภาษีหัก ณ ที่จ่าย ณ สำนักงานที่ดิน

 ดังนั้นการต่อรองซื้อขายต้องเข้าใจว่านอกจากจะได้ค่าที่ดินแล้วยังต้องถูกหักภาษีไว้ ณ ที่สำนักงานที่ดินด้วยจำนวนหนึ่ง จากนั้นคนขายก็สามารถนำเงินที่ถูกหักไปลงรายการรวมกับรายการเสียภาษีเงินได้ประจำปีของเราต่อไป หรือจะปล่อยให้หักไว้ไม่นำมาคำนวณในรายการอื่นๆ ก็ได้   

 หากจะงงนักก็ให้คิดถึงกรณีที่เราฝากเงินไว้กับธนาคารแล้วต้องเสียภาษีในจำนวนเงินดอกเบี้ยที่ได้โดยธนาคารหักภาษีเอาไว้ ณ ที่จ่ายนั้นเลยเช่นกัน

 นอกจากภาษีเงินได้แล้ว ยังมีภาษีธุรกิจเฉพาะ ซึ่งสมัยก่อนก็คือภาษีการค้า ในอัตราร้อยละ 3 ของราคาประเมินที่ดิน 
 ภาษีตัวนี้คนที่มีหน้าที่จ่ายได้แก่คนที่ขายที่ดินอีกนั่นแหละ โดยจ่ายที่สำนักงานที่ดินในขณะที่ทำการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์นั่นแหละ แม้ว่าเราจะขายที่ดินตามปกติ ไม่ได้ทำมาค้าขายที่ดินเป็นอาชีพก็ตามที กฎหมายท่านจะดูที่อายุการถือครองไว้ 

 หากมีชื่อเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์เป็นเวลาน้อยกว่า 5 ปีเมื่อไหร่ กฎหมายก็ตีขลุมให้ว่าคนขายที่ดินได้ต้องจ่ายภาษีธุรกิจเฉพาะ เพราะคุณอาจซื้อมาขายไปเพื่อเก็งกำไรในเวลาสั้นๆ ก็ได้ การซื้อมาเก็บไว้นานกว่านั้น แม้จะขายแล้วกำไรก็ไม่ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ 

 พอเข้าข่ายที่ไม่ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะเมื่อไหร่ ก็มีภาษีอีกตัวที่ดักรอไว้ นั่นคือ อากรแสตมป์  อากรเป็นภาษีชนิดหนึ่ง ซึ่งจะเรียกเก็บหากเราไม่ต้องจ่ายภาษีธุรกิจเฉพาะ แต่ถ้าจ่ายตัวโน้นแล้วก็ไม่ต้องจ่ายตัวนี้ให้มันมากมายเกินไป

 อัตราอากรแสตมป์ที่ต้องจ่ายคือร้อยละห้าสิบสตางค์ของราคาซื้อขาย หากราคามหาศาลเมื่อไหร่ก็ไม่ต้องเสียเวลาเลียแสตมป์ปิดให้เปลืองกระดาษ  สามารถจ่ายเป็นเงินได้โดยไปชำระที่สรรพากร แล้วนำหลักฐานการชำระมาแสดงที่สำนักงานที่ดิน

 ยังไม่จบไม่สิ้นแค่นี้ ในการที่เราไปรบกวนราชการจดทะเบียนโอนที่ดินกัน ก็ต้องมีค่าธรรมเนียมที่ต้องจ่ายเข้าหลวง ค่าธรรมเนียมตัวนี้อยู่ที่อัตราร้อยละ 2 ของราคาซื้อขายจริงแต่ไม่ต่ำกว่าราคาประเมิน

 การจ่ายค่าธรรมเนียมก้อนนี้ กฎหมายท่านแบ่งภาระกันไปคนละครึ่ง เว้นแต่จะตกลงกันไว้ที่จะผลักให้เป็นภาระของคนขายหรือของคนซื้อก็ได้ตามแต่จะตกลงกัน 

 ทีนี้จะซื้อจะขายที่ดินก็รู้แล้วว่ามีภาระอะไรที่ต้องจ่ายกันบ้าง จะได้ดีดลูกคิดกดเครื่องคำนวณให้แน่ใจว่า ขายได้กำไรตามเป้าหมาย หรือซื้อไว้แล้วต้องจ่ายบานปลายกว่าราคาต่อตารางวาอีกเท่าไหร่ 

 เจรจาการซื้อขายให้ได้ประโยชน์ตามเป้าหมายก็ต่อเมื่อรู้ว่ากฎหมายเขากำหนดหน้าที่ให้ใครทำอย่างไร จะได้ไม่เสียรู้อีกฝ่ายหรือเสียดายเพราะไม่เข้าใจกฎหมายใกล้ตัว

"ศรัณยา ไชยสุต"