รู้ทันกฎหมาย - เช่าพื้นที่ขายของ

  การเช่าพื้นที่ในอาคารนั้นมีหลายแห่งหลายทำเล  คนให้เช่าเขาก็ต้องเรียกเงินประกันความเสียหายเอาไว้ และตกลงเช่ากันนานเป็นปีก็ได้หรือจะทำแบบรายเดือนรายวันก็มี บางทีก็เรียกเป็นการให้บริการพื้นที่บ้าง แตกต่างกันไป

 ไม่ว่าจะเรียกอย่างไร ต้องดูลักษณะข้อตกลงไว้เป็นสำคัญ การนำพื้นที่หรือห้องก็ดีให้คนคนหนึ่งเข้าไปครอบครองและใช้ประโยชน์โดยเก็บค่าตอบแทน เป็นการให้เช่าตามกฎหมาย และเป็นการให้เช่าอสังหาริมทรัพย์ที่ต้องทำสัญญาเป็นหนังสือ

 คนให้เช่ามีหน้าที่ต้องจ่ายภาษีโรงเรือนจากการให้เช่า ต่อให้เขียนสัญญาว่าเป็นการให้บริการ ก็ต้องอธิบายให้ได้ว่าเป็นการบริการอะไร การให้บริการพื้นที่นั้น เป็นการให้ช่า แต่ถ้าเป็นการจัดบริการ เช่น ให้น้ำไฟ  ดูแลรักษาความปลอดภัย จัดการจราจรลูกค้าทีมาซื้อของให้ นั้นและใช่แล้วการบริการ

 เมื่อการให้บริการกับการให้เช่าปนเปกันไป ก็จะเหมารวบให้เป็นการบริการไม่ได้ เพราะอาจน่าเชื่อได้ว่าต้องการเลี่ยงกฎหมายไม่ต้องจ่ายภาษีโรงเรือน กรณีอย่างนี้ต้องแยกให้เป็นส่วนๆ ไป ภาษีที่ต้องจ่ายก็จากรายได้จากการให้ใช้พื้นที่ไป ส่วนรายได้จากการให้บริการ ก็เป็นเรื่องของภาษีมูลค่าเพิ่มตามกฎหมาย 

 แม้ไม่ได้ตั้งใจหลีกเลี่ยงอะไร แต่หากไม่เข้าใจกฎหมายแล้วจ่ายภาษีผิดไปหรือพาลไม่จ่ายเพราะความไม่รู้กฎหมาย ก็ยังไม่อาจอ้างได้อยู่ดี

 คนที่มาเช่าก็ต้องเข้าใจสถานะเช่นกัน แม้จะไม่ได้ไปเกี่ยวพันกับการเสียภาษี  แต่ก็ต้องมีความเข้าใจว่าใครกันนะที่มาให้เราเช่าใช้พื้นที่หรืออาคาร

 ไม่จำเป็นที่เจ้าของต้องเป็นผู้ให้เช่าเสมอไป อาจเป็นใครก็ได้แต่ต้องเป็นใครที่เจ้าของเขาอนุญาตให้เอาทรัพย์สินไปทำประโยชน์ได้ และคนมีเงินได้จากการให้เช่าก็คือคนที่ต้องจ่ายภาษีนั่นเอง

 การเช่าที่ไม่ได้กำหนดเวลากันไว้ จะเช่านานเท่าไหร่ก็เช่ากันไป จนกว่าฝ่ายหนึ่งฝ่ายใดจะบอกเลิกสัญญา แต่ก็ต้องบอกกันล่วงหน้าอย่างน้อยหนึ่งระยะเวลาการจ่ายค่าเช่าแต่ไม่ต้องนานเกินกว่าสองเดือน

 อีกอย่างที่ต้องรู้เอาไว้ก็คือว่า คนที่เขามีสิทธิมาให้เราเช่านั้น เขาได้สิทธิจากเจ้าของอย่างไร เพราะเจ้าของดองญาติหรือเอื้อเฟื้อให้หรือให้ออกหน้าเพื่อเจ้าของจะได้ไม่มีเงินได้ต่อปีมากเกินไป ก็ถือเป็นเหตุผลของพวกเขา  เราก็คงไม่ต้องสนใจนัก

 แต่หากผู้ให้เช่าเราเขาเป็นผู้เช่าจากเจ้าของอีกทอดหนึ่ง อย่างนี้เรียกว่า ให้เช่าช่วง คนเช่าช่วงจะมีสิทธิมากไปกว่าคนให้เช่าช่วงไม่ได้ งานนี้อย่าได้นอนใจต้องตรวจสอบเห็นหลักฐานให้แน่ใจว่าเขาให้เช่ากันได้กี่ปี

 บางทีก็มีให้เช่ากันยาวถึง 30 ปีโดยมีการจดทะเบียนการเช่ากันไว้  แล้วผู้เช่าก็เอาพื้นที่หรือห้องในอาคารมาซอยแบ่งให้คนเช่าช่วงต่อไป  จะเช่ากันอย่างไรก็ทำได้ไม่เกิน 30 ปี

 ถ้าคนเช่าเขาหมดสัญญาเมื่อไหร่ คนเช่าช่วงก็ต้องออกจากพื้นที่เช่าไป  จะมาอ้างว่าทำสัญญากันไว้ยังไม่ครบเวลาไม่ได้  ต้องไปว่ากล่าวเอาเรื่องกับผู้ให้เช่าช่วงเอง  แต่เจ้าของเขามีสิทธิทวงพื้นที่คืนมาได้ หากดื้อแพ่งไม่ไปก็ต้องจ่ายค่าเสียหายเต็มแม็กเลย

 หลายรายที่ต้องกลายเป็นจำเลยในคดีขับไล่เพราะไปทำสัญญาเช่าช่วงเอาไว้โดยไม่รู้ว่าคนให้เช่าเขาหมดเวลากับเจ้าของเมื่อไหร่ สำหรับผู้ที่กำลังอยู่ในความสงสัยขอให้รีบเคลียร์กับผู้ให้เช่าช่วงเสียก่อนที่เขาจะจากหายไป  ทิ้งให้เราทะเลาะกับเจ้าของเอง

"ศรัณยา ไชยสุต"