คนอยู่คอนโด

          อยู่คอนโดสบายใจ ไม่ต้องไต่บันไดเพราะส่วนใหญ่มีลิฟต์ สะดวกสบายเพราะมีรถไฟฟ้าหรือว่ารถเมล์ผ่าน มีเพื่อนบ้านมากมายไม่เหงา มีเจ้าหน้าที่รักษาความปลอดภัยคอยดูแล จะออกกำลังกายก็มีอุปกรณ์เครื่องใช้ที่ไม่ต้องซื้อเอง แถมยังมีคนดูแลให้ เพียงแค่จ่ายค่าส่วนกลางรายปี ก็เหมือนมีคนรับใช้ที่รู้จักกันในตำแหน่งที่เรียกว่า “ผู้จัดการ”
 
          เป็นที่รู้กันดีแล้วว่าถ้าอยู่คอนโด เราไม่ได้กรรมสิทธิ์ในที่ดินเพียงคนเดียว แต่เป็นเจ้าของร่วมกับเจ้าของห้องชุดอื่นๆ เราเป็นเจ้าของห้องชุดที่ซื้อไว้เป็นการส่วนตัว นอกนั้นจัดเป็นทรัพย์ส่วนกลาง ซึ่งลูกบ้านเป็นเจ้าของร่วมกัน คือบรรดาทรัพย์สินที่มีไว้เพื่อใช้หรือเพื่อประโยชน์ร่วมกัน บันได ทางเดินนอกห้องชุด สวน ที่จอดรถ หรือพวกห้องยิมทั้งหลาย
 
          ว่ากันตามกฎหมาย คอนโด หรือเรียกว่า อาคารชุด นั้น ต้องจดทะเบียนเป็นนิติบุคคล บริหารจัดการเป็นคณะกรรมการที่มีการเลือกตั้งในหมู่ลูกบ้านด้วยกัน ส่วนผู้จัดการก็เลือกก็จ้างกันเข้ามาทำหน้าที่ดูแลคอนโดและบริหารงานให้เป็นไปตามคำสั่งและมติของคณะกรรมการ  แม้แต่กรรมการด้วยกันก็ต้องปฏิบัติตามมติและตามข้อบังคับคอนโดที่มีอยู่ ผิดกติกาเมื่อไหร่ ลูกบ้านก็มีสิทธิเอาเรื่องเรียกร้องบังคับได้
 
          ส่วนใหญ่ลูกบ้านไม่ค่อยสนใจว่านิติบุคคลจะทำอะไร เขาประกาศอะไรมาก็ก้มหน้าก้มตาทำไป ถึงเวลาก็จ่ายค่าส่วนกลางและคอยตามใบเสร็จรับเงิน
 
          ตอนน้ำท่วมที่ผ่านมาถึงค่อยรู้สึกว่าต้องทำอะไรบางอย่างแต่ไม่รู้ว่าจะทำอะไร เหตุเพราะลูกบ้านหลายคอนโดถูกปล่อยให้ลอยคอผจญน้ำท่วม บิ๊กแบ็กสมอลล์แบ็กก็ไม่มีสักใบ ถามหานิติบุคคลหายไปไหน ปรากฏว่าย้ายไปสุพรรณ 
 
          แม้ว่ากฎหมายก็ไม่ได้เขียนเอาไว้ให้นิติฯ มีหน้าที่ระวังอุทกภัย แต่หน้าที่หลักตามกฎหมายคือ นอกจากกำหนดระเบียบการใช้ประโยชน์ทรัพย์ส่วนกลาง ยังต้องจัดการดูแลบำรุงรักษาทรัพย์สินส่วนกลาง จัดให้มีบริการสาธารณะต่างๆ และบำรุงรักษาสาธารณูปโภค การอยู่อาศัยและการจราจร เรียกเก็บเงินค่าใช้จ่ายส่วนกลาง ทั้งยังสามารถเป็นโจทก์ในคดีความที่ศาลแทนสมาชิกลูกบ้านได้
 
          ลูกบ้านมีสิทธิดูแลสอดส่องให้ผู้จัดการและนิติบุคคลอาคารชุดทำหน้าที่ หากละเว้นบกพร่องก็ต้องลุกขึ้นมาใช้สิทธิ เช่น เข้าชื่อกันขอเปิดประชุมเพื่อขอมติที่ประชุมใหญ่ลูกบ้านในเรื่องต่างๆ เรียกประชุมเพื่อลงมติปลดออกไปหรือไม่ก็อย่าไปเลือกเข้ามาเป็นกรรมการอีก
 
          ดังนั้น เมื่อนิติบุคคลไม่ทำการป้องกันทรัพย์ส่วนกลางให้ดีตามสมควร ก็ถือเป็นเรื่องที่ต้องรับผิดชอบ หากเกิดความเสียหายก็อาจเรียกร้องเอาเรื่องได้ ไม่ใช่เพียงจับกลุ่มบ่นกันไปมา แต่ว่าไม่รู้ว่าใครเป็นผู้บริหาร ผู้จัดการชื่ออะไรหน้าตาอย่างไรยังตอบไม่ได้ รู้จักแต่รปภ.ใต้ตึกเท่านั้น
 
          ลูกบ้านสมาชิกนิติบุคคลทั้งหลายจึงต้องรู้จักใช้สิทธิที่มีอยู่ อำนาจที่แท้จริงมิใช่อยู่ในกำมือของนิติบุคคลเท่านั้น แต่เป็นของมหาชนลูกบ้านทั้งหลาย ต้องช่วยกันกำหนดทิศทางบ้านเรือนของตัวเองร่วมกัน
...................
(หมายเหตุ คนอยู่คอนโด:รู้ทันกฎหมาย โดย... ศรัณยา ไชยสุต)