บทเรียนวัดสวนแก้ว "ครอบครองปรปักษ์" คนขาย-กฎหมาย-วัด..ใครผิด

กรณีพิพาทเรื่องที่ดิน 1 ไร่ 1 งาน 55 ตารางวา ของมูลนิธิวัดสวนแก้วที่ซื้อต่อมาจาก นางวันทนา สุขสำเริง ที่อ้างว่าได้สิทธิ์จากการ "ครอบครองปรปักษ์" มาจากเจ้าของกรรมสิทธิ์เดิม คือทายาทของนางทองอยู่นั้น ได้กลายเป็นประเด็นดราม่าว่าใครเป็นฝ่ายผิดกันแน่ จนทำให้มูลนิธิวัดสวนแก้วต้องส่งมอบที่ดินคืน พร้อมย้ายทรัพย์สินและบริวารออกจากที่ดินผืนนี้ เนื่องจากพ่ายแพ้คดีในศาลจนคดีถึงที่สุด

 

พลิกดูประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1382 ที่ว่าด้วยการครองครองปรปักษ์ กฎหมายเขียนเอาไว้สั้นๆ ว่า "บุคคลใดครอบครองทรัพย์สินของผู้อื่นไว้โดยความสงบ และโดยเปิดเผย ด้วยเจตนาเป็นเจ้าของ ถ้าเป็นอสังหาริมทรัพย์ได้ครอบครองติดต่อกันเป็นเวลา 10 ปี ถ้าเป็นสังหาริมทรัพย์ได้ครอบครองติดต่อกันเป็นเวลา 5 ปีไซร้ ท่านว่าบุคคลนั้นได้กรรมสิทธิ์"

 

นี่คือถ้อยคำในกฎหมาย จะเห็นว่าการครอบครองปรปักษ์ พูดเฉพาะอสังหาริมทรัพย์ มีองค์ประกอบ 4 อย่างด้วยกัน คือ

 

1. ครอบครองทรัพย์สินของผู้อื่นไว้โดยสงบ (หมายถึงว่า ไม่ได้ไปครอบครองจากการแย่งชิง ขัดแย้งกัน)

2. โดยเปิดเผย (เช่น ใช้ประโยชน์จากที่ดิน สร้างสิ่งปลูกสร้าง)

3. ด้วยเจตนาเป็นเจ้าของ (เช่น ขึ้นป้ายว่าเป็นเจ้าของที่ดิน)

และ 4. ครอบครองติดต่อกันเป็นเวลา 10 ปี

 

ผลของการครอบครองเช่นว่านี้ กฎหมายระบุว่าผู้ที่ครอบครองปรปักษ์นั้นจะได้ "กรรมสิทธิ์" แต่ยังเป็นเพียง "ทรัพยสิทธิ์" หรือ "สิทธิ์เหนือทรัพย์" ที่ใช้ในการอ้างยันกับบุคคลภายนอกได้ ยังไม่ใช่สิทธิ์ทางทะเบียน เพราะหากต้องการสิทธิ์ทางทะเบียน ต้องไปร้องขอต่อศาล เพื่อให้ศาลมีคำพิพากษาให้ออกเอกสารสิทธิ์ได้

กรณีที่ไปร้องศาลแล้ว ไม่มีผู้คัดค้าน และเจ้าของที่ดินเดิมไม่คัดค้าน ศาลก็จะพิจารณาคำร้องฝ่ายเดียว หากเข้าเงื่อนไข ก็จะมีคำสั่งได้ทันที จบในศาลเดียว  แต่ถ้ามีผู้ร้องคัดค้าน ก็ต้องสู้คดีกันไป สู้ได้ถึงฎีกา (3 ศาล) หากศาลเห็นว่าผู้ครอบครองปรปักษ์เป็นผู้ได้กรรมสิทธิ์ที่ดิน ก็จะมีคำพิพากษาให้ออกเอกสารสิทธิ์ได้ จากนั้นผู้ครอบครองปรปักษ์ก็จะนำคำสั่งศาลไปให้กรมที่ดินออกเอกสารสิทธิ์ เป็นโฉนดฉบับใหม่ นี่คือกระบวนการทั้งหมดตามกฎหมาย

 

ส่วนกรณีของ นางวันทนา อ้างว่าได้ครอบครองปรปักษ์ที่ดินพิพาทมานานเกิน 10 ปี จึงไปร้องต่อศาลขอออกเอกสารสิทธิ์ ปรากฏว่าไม่มีผู้ร้องคัดค้าน ศาลจึงสั่งให้ออกโฉนด เมื่อได้โฉนดก็นำไปขายต่อให้มูลนิธิวัดสวนแก้วในราคา 10 ล้านบาท ทางวัดก็เข้าไปพัฒนาพื้นที่ ถมดิน และสร้างสิ่งปลูกสร้าง เวลาผ่านไป 2 ปี 8 เดือน ทายาทเจ้าของเดิม (ลูกหลานของนางทองอยู่) ปรากฏตัวอ้างเป็นกรรมสิทธิ์ของตน และเรียกร้องที่ดินคืน

คดีในส่วนที่ดินพิพาทที่เกี่ยวกับนางวันทนา และมูลนิธิวัดสวนแก้ว มีด้วยกัน 2 คดี คือ

 

1. คดีเจ้าของที่ดินเดิมยื่นคำร้องต่อศาลให้เพิกถอนการครอบครองปรปักษ์ของนางวันทนา คดีนี้นางวันทนาแพ้ ยอมถอนการครอบครอง โดยมีข่าวจากกลุ่มทนายและนักกฎหมายเมืองนนท์ว่า ศาลสั่งถอนกรรมสิทธิ์นางวันทนา เพราะในขั้นตอนการร้องขอครอบครองปรปักษ์ มีการส่งหมายให้กับเจ้าของกรรมสิทธิ์เดิมโดยมิชอบ ทำให้การครอบครองไม่สมบูรณ์ แต่ภายหลังมีการอ้างว่านางวันทนาถูกนำตัวไปเซฟเฮาส์และกดดันให้ยอมรับว่าเป็นผู้เช่าที่ดินผืนนี้ จึงไม่มีสิทธิ์ครอบครองปรปักษ์

แต่ไมว่าเหตุผลที่แท้จริงจะเป็นอย่างไร ข้อเท็จจริงตามกฎหมายคือ ศาลสั่งเพิกถอนกรรมสิทธิ์ของนางวันทนา ทำให้กรรมสิทธิ์กลับไปอยู่ที่เจ้าของที่ดินเดิม

 

2. เจ้าของที่ดินเดิมซึ่งได้กรรมสิทธิ์กลับมา ยื่นฟ้องต่อศาลขับไล่มูลนิธิวัดสวนแก้วที่ยังคงใช้ประโยชน์ในที่ดินอยู่ เพื่อให้ออกจากที่ดินพิพาท คดีนี้สู้กันมานานนับสิบปี และคดีถึงที่สุดแล้ว ฝ่ายนางวันทนาและมูลนิธิวัดสวนแก้วแพ้ ต้องขนย้ายทรัพย์สินออกจากที่ดินพิพาท แต่จนถึงขณะนี้ยังไม่มีหมายบังคับคดีออกมา

จากการตรวจสอบย้อนหลังเรื่องนี้ และพูดคุยกับนักกฎหมายที่มีข้อมูลเกี่ยวกับคดี ได้ความว่ากรณีพิพาทที่เกิดขึ้นไม่ได้มีปัญหาเรื่องข้อกฎหมาย เพราะกฎหมายเรื่องการครอบครองปรปักษ์มีความชัดเจนตามตัวอักษรในประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ แต่ปัญหาอยู่ที่กระบวนการยื่นคำร้องต่อศาลเพื่อให้ศาลมีคำสั่งให้ออกเอกสารสิทธิ์ ซึ่งไม่ชัดเจนว่านางวันทนาไปดำเนินการอย่างไร จนทำให้ภายหลังทายาทเจ้าของที่ดินเดิมมายื่นคำร้องต่อศาลเพื่อเพิกถอนกรรมสิทธิ์ของนางวันทนาได้สำเร็จ

 

มีข้อน่าสังเกตในแวดวงทนายและนักกฎหมายเมืองนนท์ว่า เหตุใดนางวันทนาจึงยอมถูกเพิกถอนกรรมสิทธิ์การครอบครองปรปักษ์อย่างง่ายดาย (ตามข้อมูลระบุว่าแทบไม่สู้คดีเลย) และทำไมมูลนิธิวัดสวนแก้วจึงไม่ฟ้องเรียกค่าเสียหายจากนางวันทนา เพราะถือว่านำที่ดินที่มีปัญหามาขาย ทำให้มูลนิธิได้รับความเสียหาย  ซึ่งประเด็นนี้ทางวัดอ้างเรื่องความสงสาร เพราะปัจจุบันนางวันทนาเป็นผู้ป่วยติดเตียง

ส่วนที่มีอัยการชื่อดัง นายปรเมศวร์ อินทรชุมนุม มองว่า มูลนิธิวัดสวนแก้วซื้อที่ดินมาโดยสุจริตในราคาถึง 10 ล้านบาท ฉะนั้นหากที่ดินมีปัญหา มีการออกโฉนดโดยมิชอบโดยที่วัดไม่รู้เรื่อง เมื่อเจ้าของจะเรียกคืน / ก็ควร "ใช้ราคา" หรือจ่ายเงินทดแทนมูลนิธิที่ได้สูญเสียไป / ประเด็นนี้มีความเห็นอีกด้านจากทนายความผู้คร่ำหวอดคดีประเภทนี้ว่า การใช้ราคาให้ผู้ซื้อโดยสุจริต จะต้องซื้อมาจากผู้ขายที่มีกรรมสิทธิ์เต็มในที่ดินเสียก่อน

พิจารณาจากกรณีที่ดินพิพาทของมูลนิธิวัดสวนแก้ว หากนางวันทนาครอบครองปรปักษ์ได้สมบูรณ์  แล้วมูลนิธิวัดสวนแก้วซื้อที่ดินต่อมาในราคา 10 ล้านบาท   จากนั้นทางเจ้าของที่ดินเดิมทราบเรื่อง ก็แอบนำที่ดินผืนนี้ไปขายให้บุคคลอื่น ถ้าเป็นลักษณะนี้ จะไม่สามารถยึดที่ดินคืนจากคนซื้อรายใหม่นั้นได้  เพราะถือว่าเป็นผู้ซื้อโดยสุจริต และเสียค่าตอบแทน

 

แต่กรณีที่เกิดขึ้น นางวันทนาไม่ได้มีกรรมสิทธิ์จากการครอบครองปรปักษ์จริง แล้วนำที่ดินมาขายให้มูลนิธิวัดสวนแก้ว เมื่อศาลสั่งเพิกถอนกรรมสิทธิ์จากการครอบครองปรปักษ์  ทำให้กระบวนการทั้งหมดเป็นโมฆะตั้งแต่ต้น / เจ้าของที่ดินเดิมจึงมีสิทธิ์ดีกว่า จึงไม่ต้องใช้ราคาในการเรียกที่ดินคืน / เพราะมูลนิธิวัดสวนแก้วย่อมไม่มีสิทธิ์ดีกว่านางวันทนา ตามหลักกฎหมายทีว่าด้วย "ผู้รับโอนย่อมไม่มีสิทธิ์ดีกว่าผู้โอน"