'ที่ดินว่างเปล่าเสียภาษีเท่าไร' ถม ที่ดิน แต่ยังไม่สร้าง ลดหย่อนภาษี ได้ไหม

หากพูดถึงทรัพย์สิน ที่คนนิยมสะสมเป็นอันดับต้นๆ หนึ่งในนั้น คงหนีไม่พ้น “ที่ดิน” และ อสังหาริมทรัพย์ ซึ่งต้นทุนของการดูแลที่ดิน แต่ก่อนอาจจะไม่ได้มีมูลค่าที่สูงมากนัก แต่เมื่อมีการบังคับใช้ “ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง” เมื่อวันที่ 1 ม.ค. 2563 ภาระการเสียภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ก็ตกเป็นของเจ้าของที่ดินไปโดยปริยาย...เงื่อนไข “ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง 2566” เป็นอย่างไร ที่ดินว่างเปล่าเสียภาษีเท่าไร และคำถามที่ว่า “ถมที่ดิน” แล้ว แต่ยังไม่ได้ก่อสร้าง ได้สิทธิ “ลดหย่อนภาษีที่ดิน” หรือไม่

ลดหย่อนภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง 

นายสุทธิพงษ์ จุลเจริญ ปลัดกระทรวงมหาดไทย เปิดเผยว่า การจัดเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง 2566 ซึ่งคณะกรรมการภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างประจำ จ.ร้อยเอ็ด ได้มีหนังสือหารือมายังกระทรวงมหาดไทย 2 กรณี คือ

1. กรณี “ที่ดิน” ที่ได้มีการ “ถมที่ดิน” ไว้ เพื่อก่อสร้างที่พักอาศัย แต่ปัจจุบันยังไม่ได้ดำเนินการก่อสร้างตามระเบียบกระทรวงมหาดไทย ว่าด้วยการดำเนินการเกี่ยวกับที่ดินที่ถูกทอดทิ้งไม่ทำประโยชน์ หรือปล่อยให้เป็นที่รกร้างว่างเปล่าให้ตกเป็นของรัฐ พ.ศ. 2522 จะสามารถนำมาใช้กับการประเมินภาษีที่ดิน และสิ่งปลูกสร้างตาม พ.ร.บ.ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง พ.ศ. 2562 ได้หรือไม่ และที่ดินดังกล่าว จะถือว่าเป็นที่ดินที่อยู่ระหว่างการเตรียมการเพื่อทำประโยชน์ตามกฎกระทรวง กำหนดที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้างที่ทิ้งไว้ว่างเปล่า หรือไม่ได้ทำประโยชน์ตามควรแก่สภาพ พ.ศ. 2562 หรือไม่

คำตอบ พ.ร.บ.ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง พ.ศ. 2562 ถูกตราขึ้น โดยมีเจตนารมณ์เพื่อจัดเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างจากเจ้าของที่ดิน หรือผู้ครอบครอง หรือใช้ประโยชน์ในที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง และไม่ได้มีผลทำให้ไปยกเลิกระเบียบกระทรวงมหาดไทย ว่าด้วยการดำเนินการเกี่ยวกับที่ดินที่ถูกทอดทิ้งไม่ทำประโยชน์ หรือปล่อยให้เป็นที่รกร้างว่างเปล่าให้ตกเป็นของรัฐ พ.ศ. 2522 เพราะระเบียบดังกล่าวไม่ได้กล่าวถึงภาษี หรือได้รับการยกเว้นภาษีตาม พ.ร.บ.ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง พ.ศ. 2562

ดังนั้น จึงไม่สามารถนำระเบียบดังกล่าว มาใช้ประกอบการพิจารณาในการประเมินการเรียกเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างตาม พ.ร.บ.ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง พ.ศ. 2562 ได้ เพราะมีหลักการที่แตกต่างกัน เป็นการใช้อำนาจหน้าที่ตามบทบัญญัติของกฎหมายคนละฉบับ

นอกจากนี้ กรณีตามข้อเท็จจริงข้างต้น ที่ดินดังกล่าว ได้มีการถมดินเพื่อจะก่อสร้างที่พักอาศัยแล้ว แต่ยังไม่มีการดำเนินการก่อสร้าง หรือทำประโยชน์อื่นใดตลอดปีที่ผ่านมา เพราะเจ้าของที่ดินไม่ได้ก่อสร้างบ้านตามที่ได้รับอนุญาต เนื่องจากสถานกาณ์การแพร่ระบาดของโควิด-19 จึงได้ชะลอการก่อสร้างไว้ และได้มีหนังสือขอต่อใบอนุญาตก่อสร้างอาคารแล้ว

ดังนั้น ที่ดินดังกล่าว จึงไม่ถือว่าเป็นที่ดินที่ทิ้งไว้ว่างเปล่า หรือไม่ได้ทำประโยชน์ตามควรแก่สภาพ ตามข้อ 3 (1) ของกฎกระทรวง กำหนดที่ดิน หรือสิ่งปลูกสร้างที่ทิ้งไว้ว่างเปล่า หรือไม่ได้ทำประโยชน์ตามควรแก่สภาพ

2. กรณีการของดเรียกเก็บ หรือขอ “ลดหย่อนภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง” สำหรับที่ดินที่มีน้ำท่วมขัง ไม่สามารถใช้ประโยชน์ในการประกอบเกษตรกรรมได้เป็นระยะเวลานานหลายปี

คำตอบ  เรื่องการ “ของดเรียกเก็บ” หรือ ขอลดหย่อนภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง สำหรับที่ดินที่มีน้ำท่วมขัง ไม่สามารถใช้ประโยชน์ในการประกอบเกษตรกรรมได้เป็นระยะเวลานานหลายปีนั้น หากผู้บริหารท้องถิ่นได้ตรวจสอบข้อเท็จจริง และพิจารณาแล้ว เห็นว่า มีเหตุอันควรลด หรือยกเว้นภาษีให้กับผู้ยื่นคำขอ ก็สามารถใช้อำนาจตาม พ.ร.บ.ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง พ.ศ. 2562 ประกอบข้อ 27 ของระเบียบกระทรวงมหาดไทย ว่าด้วยการดำเนินการตาม พ.ร.บ.ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง พ.ศ. 2562 ที่ระบุว่า ในกรณีที่มีเหตุอันทำให้ที่ดิน หรือสิ่งปลูกสร้างได้รับความเสียหาย หรือถูกรื้อถอน หรือทำลาย หรือชำรุดเสียหาย จนเป็นเหตุให้ต้องทำการซ่อมแซมในส่วนสำคัญ ให้ผู้เสียภาษี มีสิทธิยื่นคำขอลด หรือยกเว้นภาษีที่จะต้องเสียต่อผู้บริหารท้องถิ่น

โดยหากปรากฏข้อเท็จจริงที่เชื่อได้ว่า มีเหตุอันสมควรลด หรือยกเว้นภาษี ให้ผู้บริหารท้องถิ่นโดยความเห็นชอบของคณะกรรมการภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างประจำจังหวัดมีอำนาจ “ออกคำสั่งลดหรือยกเว้นภาษี” ได้ โดยคำนึงถึงสัดส่วนความเสียหายที่เกิดขึ้น และระยะเวลาที่ไม่ได้รับประโยชน์จากที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้างนั้น

ที่ดินว่างเปล่าเสียภาษีเท่าไร

เพดานสูงสุด 3% ถ้ามีที่ดินเปล่าแต่ปล่อยทิ้งไว้เฉยๆ ไม่ได้ใช้ทำประโยชน์อะไร จะถูกจัดเป็นที่รกร้างว่างเปล่า ซึ่งเป็นกลุ่มที่เสียภาษีแพงที่สุด และถ้าปล่อยรกร้างไว้นานติดต่อกัน 3 ปี เมื่อไปเสียภาษีในปีที่ 4 จะถูกเก็บภาษีได้ไม่เก็บเพิ่มอีก 0.3% และจะเพิ่มอัตราภาษีอีก 0.3% ในทุก ๆ 3 ปี ที่ปล่อยที่ดินรกร้าง แต่โดยรวมทั้งหมดแล้วจะเกิน 3%