ขานรับเอกชนปรับFAR-เร่งสร้างรถไฟฟ้า

 

         ยังคงเป็นกระแสและถกเถียงกันต่อเนื่อง หลังจากฟากฝั่งเอกชนโดยนายกสมาคมอาคารชุดไทย “ประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต” ออกมาเสนอแนะปรับเพิ่ม FAR-แก้ผังเมืองเพิ่มโอกาสคนระดับกลาง-ล่าง เพื่อรับเทรนด์ที่อยู่อาศัย 10 ปีจากนี้ไป ที่ยังคงเน้นเกาะแนวรถไฟฟ้า ในขณะเดียวกันทาง สำนักผังเมืองกรุงเทพมหานคร โดย “วันชัย ถนอมศักดิ์” ได้ออกมาระบุบนเวทีเสวนา “โอกาสอสังหาฯ กรุงเทพ จตุรทิศ เกาะติดผังเมืองใหม่ และแผนรถไฟฟ้า ระยะ 2" จัดโดยบริษัท พร็อพทูมอร์โรว์ จำกัด เจ้าของเว็บไซต์ www.prop2morrow.com ว่า ผังเมืองกรุงเทพฯ ฉบับใหม่ คาดว่าน่าจะประกาศใช้ในต้นปี 2560 เพื่อรองรับการพัฒนาพัฒนาพื้นที่ประชากรหนาแน่นจากประชากรแฝงและการขยายตัวของเส้นทางรถไฟฟ้า

         สาระสำคัญที่สำนักผังเมืองกรุงเทพฯ ได้ทบทวนจะต้องตอบโจทย์การใช้งานทั้ง 4 ผัง คือ 1.ผังการใช้ประโยชน์ที่ดิน 2.ผังการใช้ประโยชน์สาธารณูปโภคสาธารณูปการ 3.ผังการใช้ประโยชน์ระบบคมนาคม และ 4.ผังการใช้ประโยชน์สิ่งแวดล้อม เพื่อให้เกิดประโยชน์โดยรวมไม่ใช่เกิดประโยชน์จากการใช้ในผังใดผังหนึ่ง เช่น ในการศึกษาการใช้ประโยชน์ผังคมนาคมนั้น ต้องมีการศึกษาระบบการเดินทางใน 4 ประเภท คือ 1.ระบบรางกับระบบราง 2.ระบบรางกับเรือ 3.ระบบรางกับรถ และ 4.ระบบรางกับการเดิน

         ในส่วนของการใช้ประโยชน์ที่ดิน ด้วยการให้สิทธิพิเศษการเพิ่มประโยชน์การใช้พื้นที่ หรือ FAR เพื่อให้สอดคล้องกับการเปลี่ยนแปลงของเมืองที่การพัฒนาอย่างต่อเนื่อง โดยมีโครงการรถไฟฟ้าเป็นตัวชี้นำการเปลี่ยนแปลงดังกล่าว ที่นับวันความต้องการการที่อยู่อาศัยตามแนวรถไฟฟ้าจะมีเพิ่มมากขึ้น ความต้องการที่อยู่อาศัยจะขยายสู่พื้นที่รอบนอกมากขึ้น ขณะเดียวกันก็พบว่าราคาที่ดินที่อยู่ตามแนวรถไฟฟ้าไปได้ปรับสูงขึ้นตามดีมานด์

 

แบ่ง4ประเภทพื้นที่เพิ่มสิทธิพิเศษการใช้ประโยชน์ที่ดิน

 

         การทบทวนการใช้ประโยชน์ของที่ดินในครั้งนี้ สำนักผังเมืองกรุงเทพฯได้ของบประมาณจากกรุงเทพมหานครประมาณ 20 ล้านบาท เพื่อนำมาแก้ไขปัญหาที่เกิดขึ้นกับผังเมือง ไม่ว่าจะเป็นเรื่องมาตรการการโอนสิทธิกรณีที่ประชาชนถูกลิดรอนสิทธิจากการประกาศใช้ผังเมือง และโครงการให้สิทธิการพัฒนาพื้นที่บริเวณรอบๆ สถานี รถไฟฟ้า ซึ่งได้แบ่งเป็น 3 -4 ประเภท ดังนี้ประเภทที่ 1 ประเภทสถานีเดียว การส่งเสริมพิเศษในรัศมี 500 เมตร ประเภทที่ 2 ประเภทสถานีที่เป็นจุดเชื่อมต่อสถานีตั้งแต่ 2 สายขึ้นไป จะให้สิทธิพิเศษการเพิ่มประโยชน์การใช้พื้นที่ หรือ FAR สำหรับโครงการที่อยู่อาศัยในการพัฒนาที่อยู่อาศัยในรัศมีมากกว่า 1 กิโลเมตร มีสถานีที่เข้าข่าย 4-5 สถานี คือ สถานีจตุจักร, สถานีดอนเมือง, สถานีบางกะปิ (สายสีชมพูกับสายสีเหลือง), สถานีตลิ่งชัน และสถานีสายไหม (คูคต) เป็นต้น

         ประเภทที่ 3 สถานีที่มีจุดเชื่อมการเดินทาง 2 รูปแบบที่เป็นการเชื่อมระบบรางกับรถบบราง เช่น สถานีหมอชิต สถานีสีลม และสถานีอโศก เป็นต้น และประเภทที่ 4 บริเวณพื้นที่โดยรอบชุมทางขนาดใหญ่ หรือซูเปอร์บล็อก อาทิ ย่านพหลโยธิน มีขนาดพื้นที่ 2,325 ไร่ ซึ่งพื้นที่ตรงนี้มีอย่างน้อย 6 สถานี มีโครงการคอนโดมิเนียมเกิดขึ้นมากมาย และมีประชาชนผู้อาศัยกระจุกตัวอยู่ 1 แสนคน ซึ่งอาจจะทำให้เกิดจราจรติดขัด เนื่องจากมีขนส่งหลายประเภทมาอยู่รวมกัน ดังนั้นจึงต้องมีกระบวนการพัฒนาว่าจะพัฒนาที่ดินรอบรถไฟฟ้าอย่างไร เพื่อลดปัญหา ทำให้เกิดประสิทธิภาพการใช้ถนนอย่างสูงสุด

         ด้าน นายสมประสงค์ สัตยมัลลี ผู้อำนวยการฝ่ายพัฒนาธุรกิจ การรถไฟฟ้าขนส่งมวลชนแห่งประเทศไทย (รฟม.) กล่าวว่า รฟม.อยู่ระหว่างดำเนินการก่อสร้างรถไฟฟ้า สายสีน้ำเงินตะวันตก สายสีเขียวเหนือ-ใต้ ส่วนโครงการที่อยู่ในแผนก่อสร้างประกอบด้วย สายสีเหลือง สายสีชมพู สายสีส้ม ซึ่งจะเริ่มก่อสร้างในปี 2560 ส่วนสายสีม่วงใต้ ซึ่งในบางโครงการอาจจะมีการเลื่อนการก่อสร้างออกไปจากปัญหาการแก้แบบและปรับแนวเส้นทางใหม่ อย่างไรก็ดี โครงข่ายระบบรางนั้น ถือว่าเป็นโครงข่ายที่จะเข้ามาช่วยกระตุ้นเศรษฐกิจและแก้ปัญหาระบบคมนาคมในอนาคต

 

แนะปรับเพิ่มFAR-แก้ผังเมืองเพิ่มโอกาสคนระดับกลาง-ล่าง

 

         ด้าน นายประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต นายกสมาคมอาคารชุดไทย กล่าวเสนอแนะให้มีการปรับเพิ่มการใช้ประโยชน์ที่ดิน FAR ตามแนวรถไฟฟ้า เพื่อเปิดโอกาสให้สามารถพัฒนาที่อยู่อาศัยประเภทคอนโดมิเนียมหรือที่อยู่อาศัยประเภทอื่นๆ ได้ถูกลง เพราะเทรนด์ตลาดที่อยู่อาศัย 10 ปีนับจากนี้ยังคงเน้นเกาะแนวรถไฟฟ้า พื้นที่กลางใจเมือง คอนโดมิเนียมและทาวน์เฮ้าส์ ระดับราคา 1-2 ล้านบาท จะกลายเป็นกลุ่มที่อยู่อาศัยที่ไม่สามารถพัฒนาติดแนวรถไฟฟ้าได้อีกต่อไป หากยังไม่มีการแก้ไข หรือเพิ่มการใช้ประโยชน์พื้นที่ก่อสร้าง หรือ FAR

         “ควรให้มีการเพิ่ม FAR ในพื้นแนวรถไฟฟ้าเป็น 30-50% เพื่อให้สามารถพัฒนาและใช้สอยประโยชน์พื้นที่ได้เต็มศักยภาพ โดยเฉพาะสถานีที่เป็นจุดตัดจุดเชื่อมควรเพิ่มโบนัส FAR เป็นพิเศษ” นายประเสริฐกล่าว

         นายสุรเชษฐ กองชีพ รองผู้อำนวยการฝ่ายวิจัย บริษัท คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล ประเทศไทย จำกัด กล่าวว่า การขยายตัวของคอนโดตามแนวรถไฟฟ้าบีทีเอสและรถไฟฟ้าใต้ดิน ตั้งแต่ปี 2538-2559 มีอัตราการเติบโตอย่างต่อเนื่อง โดยปี 2559 มีจำนวนมากถึง 192,069 ยูนิต จากปี 2538 ขยายตัว 7,835 ยูนิต เพิ่มขึ้น 14,234 ยูนิต ส่วนพื้นที่นอกแนวเส้นทางรถไฟฟ้าบีทีเอสและรถไฟฟ้าใต้ดิน ปี 2559 มีคอนโดขยายตัวจากปี 2538 สูงถึง 292,836 ยูนิต เพิ่มขึ้น 250,986 ยูนิต

         ในขณะเดียวกันยังพบว่าผลกระทบที่เกิดจากการพัฒนารถไฟฟ้าจะส่งผลให้ราคาที่ดินสูงขึ้น และรูปแบบที่อยู่อาศัยเปลี่ยนไปจาก บ้าน อพาร์ตเมนต์ อาคารพาณิชย์ เก่าๆ จะเปลี่ยนรูปแบบไปเป็นคอนโดหรูมากขึ้น

         สำหรับคอนโดที่เปิดขายสะสมในเส้นทางรถไฟฟ้าที่จะเริ่มในอนาคต (ปี 2560 เป็นต้นไป) คาดว่าสายสีส้ม สีชมพู และสีเหลือง จะมีคอนโดมากขึ้น ส่วนแนวสายสีเทาอาจจะไม่ค่อยมีคอนโดเปิดตัวมาก เพราะผ่านทำเลที่มีราคาที่ดินสูง เช่น ทองหล่อ จะทำให้ราคาที่ดินที่สูงอยู่แล้ว ยิ่งสูงขึ้นไปอีก อาจจะมีราคาเกิน 2 ล้านบาทต่อตารางวาขึ้นไป แต่จะมีผู้ประกอบการบางรายที่ต้องการเปิดขายห้องชุดราคามากกว่า 3 แสนบาทต่อตารางเมตร ส่วนสายสีทองยังไม่ค่อยมีโครงการขึ้นมากเท่าที่ควร