'ครอบครองปรปักษ์' เช็ก 8 เรื่อง ที่คนมี บ้าน - ที่ดิน ต้องรู้

จากดราม่า ซื้อ “บ้าน” 30 ปี แต่โดนเพื่อนบ้านยึด-รีโนเวทใหม่ เหมือนจะจบ แต่ไม่จบ จากคราแรกเป็นข่าว และย้ายของออกไป ล่าสุด ไปฟ้องเจ้าของบ้าน โดยอ้างสิทธิการ “ครอบครองปรปักษ์” แม้คำตัดสินจะยังไม่ออกมา แต่มีการติดป้ายหน้าบ้านแล้วว่าบ้านนี้เป็นของฉัน ก่อนเอาไปทำร้านปิ้งไก่ “การครอบครองปรปักษ์” คืออะไร มีหลักเกณฑ์อย่างไร และ ครอบครองปรปักษ์ กี่ปี 

ครอบครองปรปักษ์ คืออะไร

 

 

การครอบครองปรปักษ์ เป็นหลักกฎหมายที่มีมาตั้งแต่สมัยโรมัน แต่เดิมมีเจตนาที่จะทำให้การซื้อขายที่ไม่ถูกต้องตามแบบ  แต่เมื่อผู้ซื้อมีการครอบครองทรัพย์นั้น และปฏิบัติครบหลักเกณฑ์ที่กฎหมายกำหนดแล้ว ก็จะได้กรรมสิทธิไปโดยการครอบครองปรปักษ์ แม้จะมีความบกพร่องเรื่องแบบพิธีในการซื้อขายก็ตาม แต่ต่อมา การครอบครองปรปักษ์ กลายเป็นกฎหมายที่ส่งเสริมให้คนใช้ประโยชน์ในอสังหาริมทรัพย์ ไม่ปล่อยให้รกร้างไม่ดูแล มิเช่นนั้นผู้ที่เข้าใช้ประโยชน์ในอสังหาริมทรัพย์ก็จะได้กรรมสิทธิไป

 

 

หลักเกณฑ์การ ครอบครองปรปักษ์

 

สำหรับการครอบครองปรปักษ์อสังหาริมทรัพย์ มีหลักเกณฑ์ตามที่กำหนดไว้ในประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 1382 ดังนี้

 

1. ครอบครองทรัพย์สินของผู้อื่นอาจครอบครองด้วยตัวเอง หรือโดยผู้อื่นครอบครองแทนก็ได้
2. ครอบครองโดยสงบและเปิดเผย โดยไม่มีผู้อื่นอ้างสิทธิดีกว่า ไม่มีผู้อื่นโต้แย้งสิทธิ ไม่มีผู้อื่นขับไล่ หรือไม่มีผู้อื่นฟ้องร้องเป็นคดี ไม่มีการปิดบังอำพรางซ่อนเร้นในการครอบครองดังกล่าว
3. ครอบครองด้วยเจตนาเป็นเจ้าของ โดยแสดงเจตนาเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ ไม่ใช่แต่เพียงครอบครองแทนผู้อื่น อาจจะเป็นการครอบครองโดยคิดว่าเป็นของตัวเองก็ได้ หรือครอบครองทรัพย์สินของคนหนึ่ง แล้วเข้าใจว่าเป็นของอีกคนหนึ่งก็ได้ แต่ถ้าครอบครองโดยเข้าใจว่าเป็นของรัฐไม่ได้
4. ถ้าเป็นอสังหาริมทรัพย์ ครอบครองติดต่อกันเป็นเวลา 10 ปี
5. ถ้าเป็นสังหาริมทรัพย์ ครอบครองติดต่อกันเป็นเวลา 5 ปี

ข้อยกเว้นการครอบครองปรปักษ์

 

 

1. ต้องเป็นที่ดินที่มีเอกสารสิทธิเท่านั้น
2. หากเป็นที่ดินประเภทอื่นๆที่มีเพียงสิทธิ์ครอบครอง เช่น ส.ค.1 (ใบแจ้งการครอบครองที่ดิน) หรือ น.ส.3 หรือ น.ส.3 ก. (หนังสือรับรองการทำประโยชน์) หรือที่ดินมือเปล่าไม่สามารถครอบครองปรปักษ์ได้ และที่ดินของรัฐก็ไม่ได้เช่นกัน
3. หากเป็นผู้เช่า ไม่ถือว่าเป็นการครอบครองปรปักษ์ เพราะเป็นการทำสัญญาเช่าอาศัยหรือใช้ประโยชน์ในที่ดิน
4. การครอบครองนั้นต้องกระทำอย่างเปิดเผยและโดยสงบ นั่นคือต้องเป็นการครอบครองโดยปราศจากการข่มขู่ การใช้กำลัง การหลอกลวง และไม่มีใครมาหวงห้ามกีดกัน แสดงความเป็นเจ้าของหรือฟ้องร้องไล่ ทั้งยังต้องกระทำโดยมิได้หลบซ่อนเร้นปิดบัง หรืออำพรางใดๆ โดยมีเจตนาเป็นเจ้าของ มิใช้ครอบครองแทนผู้อื่น
5. ไม่นับผู้ซื้อที่อยู่ระหว่างทำสัญญาซื้อขาย เพราะการที่ผู้ซื้อครอบครองที่ดินตามสัญญาซื้อขายถือว่าเป็นการครอบครองแทนผู้ขายจนกว่าจะโอนกรรมสิทธิ์ ไม่ได้กรรมสิทธิ์โดยครอบครองปรปักษ์
6. หากเจ้าของที่ดินอนุญาตให้ใช้ประโยชน์อย่างเป็นลายลักษ์อักษรไม่ถือว่าเป็นการครอบครองปรปักษ์ เพราะเป็นการครอบครองที่ดินโดยเจ้าของที่ดินอนุญาตให้อยู่อาศัยไม่ได้กรรมสิทธิ์โดยการครอบครองปรปักษ์
7. หากมีการโอนกรรมสิทธิระหว่างนั้นจะไม่ถือว่าครบ 10 ปี โดยผู้รับโอนได้กรรมสิทธิมาโดยสุจริต และเสียค่าตอบแทน มีผลทำให้การครอบครองปรปักษ์ก่อนหน้านี้สิ้นผลไป ต้องเริ่มนับระยะเวลาครอบครองใหม่

 

แนวทางป้องกัน การครอบครองปรปักษ์

 

1. หมั่นไปตรวจตราที่ดินอยู่เสมอ
2. ตรวจเช็คเพื่อจะได้รู้ว่ามีใครมายุ่งกับที่ดินของเราหรือไม่ อย่างน้อยปีละครั้ง โดยสังเกตจากว่ามีร่อยรอยการใช้งาน ทางเดิน ทางรถ รวมถึงตรวจเช็คหลักหมุดให้อยู่ในสภาพสมบูรณ์ ไม่มีร่องรอยการเคลื่อนย้ายหรือชำรุด
3. ติดป้าย หรือล้อมรั้วกั้นเขตแดนให้ชัดเจน เพื่อแสดงความเป็นเจ้าของ
4. ทุกครั้งที่มาตรวจตราที่ดิน อย่าลืมตรวจเช็ครั้วกั้นด้วย เผื่อในกรณีที่รั้วอาจเคลื่อนย้ายโดยที่เราไม่รู้ตัว
5. ทำธุรกรรมกับกรมที่ดิน
6. ย้ำความเป็นเจ้าของกับภาครัฐ ผ่านเอกสารที่เป็นลายลักษณ์อักษร เป็นอีกหนึ่งข้อดีสำหรับเป็นหลักฐานในการยืนยันหากเกิดเหตุครอบครองปรปักษ์ เช่น การขอตรวจหลักฐานทะเบียนที่ดิน คัดสำเนาโฉนด หรือทำรังวัดทุกๆ 5 – 8 ปี
7. ให้รีบคัดค้านหากพบผู้อื่นเข้ามาครอบครอง เพื่อดำเนินการให้ถูกต้องและเป็นการยืนยันความไม่สมยอม โดยสามารถเจรจาเพื่อทำสัญญาเช่า ซื้อขาย หรือมีสิทธิขับไล่ได้
8. ดำเนินการอย่างใจเย็นและอดทน เพราะตราบใดที่ยังไม่ได้คำพิพากษาก็แปลว่ายังจัดการได้เสมอ

 

 

บทสรุป กฏหมายมาตรานี้ถูกตราขึ้นเพื่อให้ผู้ที่มีที่ดินเป็นจำนวนมาก หรือมีที่ดิน แต่ไม่ได้ดูแลปล่อยให้รกร้างว่างเปล่า เป็นสิ่งที่น่าเสียดาย จนหากมีผู้ที่ต้องการที่ดินเข้าทำประโยชน์ในที่ดินเป็นระยะเวลานานกว่า 10 ปี โดยที่เจ้าของที่ดินก็ไม่ได้สนใจไล่ หรือท้วงใดๆ ผู้นั้นก็จะได้กรรมสิทธิโดยการครอบครองปรปักษ์ แต่ก็ต้องเป็นไปตามเงื่อนไข คือต้องมีการครอบครองนาน 10 ปี และต้องไม่มีการคัดค้าน

 

 

 

 

 

ขอบคุณข้อมูล : mkclegal, ช่างประจำบ้าน, บ้านและสวน