ต่อเติมเพิ่มชั้นของอาคาร-ดัดแปลงที่ต้องได้รับอนุญาตก่อนสร้าง

          แม้จะเป็นอาคารบ้านเรือนของเราเอง ก็ใช่ว่าอยากจะปรับปรุงหรือต่อเติมอย่างไรก็ได้ ...ทั้งนี้เพราะพระราชบัญญัติควบคุมอาคาร พ.ศ.2522 มาตรา 31 วรรคหนึ่ง กำหนดห้ามมิให้ผู้ใดก่อสร้าง ดัดแปลง รื้อถอน หรือเคลื่อนย้ายอาคารให้ผิดไปจากแบบแปลนที่ได้รับอนุญาตหรือผิดไปจากเงื่อนไขที่เจ้าพนักงานท้องถิ่นกำหนดไว้ในใบอนุญาต กรณีหากมีการฝ่าฝืน เจ้าพนักงานท้องถิ่นมีอำนาจดำเนินการกับเจ้าของอาคารตามกฎหมายควบคุมอาคาร

          วันนี้นายปกครองมีตัวอย่างการกระทำที่ถือเป็นการดัดแปลงอาคารและเจ้าของจำต้องดำเนินการเปลี่ยนแปลงหรือแก้ไขให้เป็นไปตามคำสั่งของเจ้าพนักงานท้องถิ่นตามที่กำหนดไว้ในพระราชบัญญัติควบคุมอาคาร พ.ศ.2522 ดังกล่าว

          เหตุของคดีเกิดจากเจ้าของอาคารได้รับอนุญาตให้ก่อสร้างอาคาร ที่ตั้งอยู่ริมทางสาธารณะกว้าง 7.50–8.00 เมตร โดยเป็นอาคารคอนกรีตเสริมเหล็กสูง 5 ชั้น แต่ต่อมาทางสำนักงานเขตได้ตรวจสอบพบว่ามีการต่อเติมเสา คาน พื้นบางส่วน และบันไดคอนกรีตเสริมเหล็กบนชั้นหลังคาของอาคาร 5 ชั้น เป็นอาคาร 6 ชั้น โดยไม่ได้รับอนุญาต ผู้ว่าราชการกรุงเทพมหานคร (ผู้ถูกฟ้องคดีที่ 1) โดยผู้อำนวยการเขต (ผู้ถูกฟ้องคดีที่ 2) จึงมีคำสั่ง (1) ให้เจ้าของอาคารระงับการดัดแปลงอาคาร (2) ห้ามมิให้ใช้หรือเข้าไปในส่วนที่ดัดแปลง และ (3) ให้รื้อถอนส่วนที่ดัดแปลงโดยไม่ได้รับอนุญาต

          เจ้าของอาคารยื่นอุทธรณ์คำสั่งทั้งสามฉบับ แต่คณะกรรมการพิจารณาอุทธรณ์ในเขตกรุงเทพมหานคร (ผู้ถูกฟ้องคดีที่ 3) ยกอุทธรณ์ เจ้าของอาคารจึงได้นำคดีมาฟ้องเพื่อขอให้ศาลปกครองมีคำพิพากษาเพิกถอนคำสั่งของผู้ว่าราชการกรุงเทพมหานคร และคำวินิจฉัยอุทธรณ์ของคณะกรรมการพิจารณาอุทธรณ์ในเขตกรุงเทพมหานคร 

          โดยโต้แย้งว่า สภาพพื้นชั้นบนสุดของอาคารไม่มีหลังคาปกคลุมและมีบันไดให้บุคคลอื่นขึ้นไปใช้สอยได้ พื้นที่ชั้น 5 ของอาคารจึงถือเป็นดาดฟ้า ไม่ใช่ชั้น 6 ประกอบกับพื้นที่อาคารมีขนาดไม่เกิน 2,000 ตารางเมตร การต่อเติมเสาและคานดังกล่าวเพื่อรองรับถังน้ำและแผงบังแดด จึงเป็นกรณีที่สามารถแก้ไขเปลี่ยนแปลงให้ถูกต้องได้โดยไม่จำเป็นต้องรื้อถอน

          คดีจึงมีประเด็นที่ศาลพิจารณาว่า คำสั่งของผู้ว่าราชการกรุงเทพมหานครอันเกี่ยวกับการควบคุมอาคารทั้งสามฉบับดังกล่าว เป็นคำสั่งที่ชอบด้วยกฎหมายหรือไม่ ?

          ศาลปกครองสูงสุด วินิจฉัยว่า เมื่อปรากฏว่าผู้ฟ้องคดีได้รับอนุญาตให้ก่อสร้างอาคาร 5 ชั้น เพื่อใช้เป็นอาคารอยู่อาศัยรวม ส่วนบนสุดเป็นคอนกรีตปกคลุมสำหรับป้องกันแดดและฝน อันเป็นโครงสร้างของอาคารหลังนี้ รวมทั้งตามแบบที่ได้รับอนุญาตไม่มีบันไดหรือช่องบันไดขึ้นไปบนหลังคา ดังนั้นบุคคลจึงไม่สามารถขึ้นไปใช้สอยส่วนบนสุดของอาคารได้ และไม่ใช่ดาดฟ้า (พื้นส่วนบนสุดของอาคารที่ไม่มีหลังคาปกคลุมและบุคคลสามารถขึ้นไปใช้สอยได้) ตามข้อ 1 ของกฎกระทรวง ฉบับที่ 55 (พ.ศ.2543) ออกตามความในพระราชบัญญัติควบคุมอาคาร พ.ศ.2522 แต่ถือเป็นหลังคา (สิ่งปกคลุมส่วนบนของอาคารสำหรับป้องกันแดดและฝน รวมทั้งโครงสร้างหรือสิ่งใดซึ่งประกอบขึ้นเพื่อยึดเหนี่ยวสิ่งปกคลุมนี้ให้มั่นคงแข็งแรง) ตามข้อ 1 ของกฎกระทรวงฉบับเดียวกัน

          การต่อเติมโครงสร้างเสา คาน และติดตั้งโครงเหล็ก พร้อมมุงกระเบื้อง ที่ผู้ฟ้องคดีอ้างว่าเป็นแผงบังแดดโดยรอบอาคาร ถือเป็นการเปลี่ยนแปลงสภาพจากหลังคาแบบคอนกรีตเสริมเหล็กของอาคารชั้นที่ 5 มาเป็นพื้นอาคารชั้นที่ 6 แม้ผู้ฟ้องคดีจะไม่ได้มุงกระเบื้องปกคลุมส่วนบนสุดของอาคาร แต่เมื่อมีการก่อสร้างต่อเติมจนแล้วเสร็จ ทำให้บุคคลสามารถเข้าใช้สอยได้และทำให้หลังคาคอนกรีตเสริมเหล็กตามแบบที่ได้รับอนุญาตกลายเป็นพื้นของอาคารชั้นที่ 6 

          การก่อสร้างดังกล่าวจึงถือเป็นการต่อเติมจากอาคาร 5 ชั้น เป็นอาคาร 6 ชั้น ที่ไม่ใช่เป็นเพียงแค่การเพิ่มโครงสร้างเพื่อรับน้ำหนักถังน้ำและแผงบังแดดตามที่ผู้ฟ้องคดีกล่าวอ้าง จึงถือเป็นการเปลี่ยนแปลง ต่อเติม เพิ่มซึ่งลักษณะขอบเขต แบบ น้ำหนัก และเนื้อที่ของโครงสร้างอาคาร ซึ่งผิดไปจากแบบแปลนที่ได้รับอนุญาต อันเป็นการดัดแปลงอาคารตามมาตรา 4 แห่งพระราชบัญญัติควบคุมอาคาร

          เมื่อผู้ฟ้องคดีไม่ได้ยื่นคำขออนุญาตดัดแปลงหรือได้แจ้งการแก้ไขเปลี่ยนแปลงอาคารให้เจ้าพนักงานท้องถิ่นทราบ จึงเป็นการกระทำที่ฝ่าฝืนต่อกฎหมายควบคุมอาคาร เจ้าพนักงานท้องถิ่นย่อมมีอำนาจตามมาตรา 40 (1) และ (2) ในการออกคำสั่งให้ผู้ฟ้องคดีระงับการดัดแปลงอาคาร และห้ามใช้หรือเข้าไปในส่วนใดๆ ของอาคารได้ และเมื่ออาคารส่วนที่ดัดแปลงเป็นกรณีที่ไม่สามารถแก้ไขเปลี่ยนแปลงให้ถูกต้องได้ การมีคำสั่งให้ผู้ฟ้องคดีรื้อถอนอาคารส่วนที่ดัดแปลงตามมาตรา 42 แห่งพระราชบัญญัติควบคุมอาคาร จึงเป็นการออกคำสั่งที่ชอบด้วยกฎหมายแล้ว (คำพิพากษาศาลปกครองสูงสุดที่ อ.1620/2559)

          จะเห็นได้ว่ากฎหมายเกี่ยวกับการควบคุมอาคารมีเจตนารมณ์ในการที่จะควบคุมการก่อสร้างอาคารของเจ้าของ ผู้ครอบครอง หรือผู้ได้รับอนุญาตให้เป็นไปตามกฎหมายและเพื่อให้เกิดความปลอดภัยแก่ผู้อยู่อาศัยและประชาชนทั่วไป ซึ่งถือเป็นเรื่องใกล้ตัวที่เราจำเป็นต้องทราบและตระหนักถึงข้อกฎหมายดังกล่าว 

          หากจะต้องดำเนินการใดๆ อันเกี่ยวข้องกับตัวอาคาร ไม่ว่าจะเป็นการก่อสร้าง ดัดแปลง ต่อเติม หรือรื้อถอนอาคารให้แตกต่างไปจากแบบแปลนที่ได้รับอนุญาตไว้ จะต้องดำเนินการขออนุญาตและได้รับอนุญาตจากเจ้าพนักงานท้องถิ่นก่อน เพราะถ้ามีการฝ่าฝืนหรือไม่ปฏิบัติให้เป็นไปตามกฎหมาย นอกจากจะถูกคำสั่งให้รื้อถอนดังเช่นผู้ฟ้องคดีในคดีนี้แล้ว ยังอาจต้องรับโทษทั้งในทางอาญาและทางปกครองด้วยครับ...

          (ปรึกษาคดีปกครองได้ที่สายด่วนศาลปกครอง 1355 และสืบค้นเรื่องอื่นๆได้จาก www.admincourt.go.th เมนูวิชาการ เมนูย่อยอุทาหรณ์จากคดีปกครอง)