เจ้าของเก่าค้าง "ค่าส่วนกลาง" เจ้าของใหม่ทำอย่างไร ???

          บ้านจัดสรรที่ค้างชำระค่าส่วนกลาง เมื่อขายทอดตลาด นิติบุคคลหมู่บ้าน !  จะฟ้องศาลปกครองบังคับผู้รับซื้อใช้ค่าส่วนกลางได้หรือไม่ ?

          ตามกฎหมายกำหนดให้เจ้าของบ้านในหมู่บ้านจัดสรรมีหน้าที่จ่าย “ค่าส่วนกลาง”  เพื่อเป็นค่าดูแลบำรุงรักษาและการจัดการสาธารณูปโภคส่วนกลาง 
          แต่หากเจ้าของบ้านดังกล่าว ไม่ชำระค่าส่วนกลาง...!  ตามมาตรา ๕๐ วรรคสอง บัญญัติว่า “ผู้ที่ค้างชำระเงินค่าบำรุงรักษาและการจัดการสาธารณูปโภคตั้งแต่สามเดือนขึ้นไปอาจถูกระงับการให้บริการหรือการใช้สิทธิในสาธารณูปโภค และในกรณีที่ค้างชำระตั้งแต่หกเดือนขึ้นไป พนักงานเจ้าหน้าที่มีอำนาจระงับการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมในที่ดินจัดสรรของผู้ค้างชำระจนกว่าจะชำระให้ครบถ้วน...”

          ดังนั้น นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรจึงมีอำนาจติดตามทวงถามและมีอำนาจมีคำขอให้ เจ้าพนักงานที่ดินระงับการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมใด ๆ  นอกจากนั้น ยังสามารถใช้สิทธิทางศาลฟ้องเรียกให้ลูกหนี้ (คือ เจ้าของบ้านที่ค้างชำระค่าส่วนกลาง) ชำระหนี้ได้  

          อย่างไรก็ตาม หากที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้าง (บ้าน) ดังกล่าว ถูกธนาคาร (ผู้รับจำนอง)  บังคับจำนองและศาลแพ่งมีคำพิพากษาให้ยึดทรัพย์ออกขายทอดตลาด กรมบังคับคดีจึงนำทรัพย์สิน
          ออกขายทอดตลาด และต่อมากรมที่ดินได้แจ้งยกเลิกการระงับการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมและโอนที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้าง (บ้าน) ให้กับผู้ซื้อ มีปัญหาว่า ถ้านิติบุคคลฯ ทวงถามให้ผู้ซื้อทรัพย์สินจากการขายทอดตลาดชำระหนี้ ค่าส่วนกลาง แต่ผู้ซื้อทรัพย์สินไม่ชำระหนี้ดังกล่าว นิติบุคคลฯ จะฟ้องคดีต่อศาลปกครองว่า กรมที่ดินซึ่งจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างให้ผู้ซื้อทรัพย์จากการขายทอดตลาด และกรมบังคับคดีและธนาคาร (ผู้รับจำนอง) ซึ่งร่วมกันนำทรัพย์สินออกขายทอดตลาด โดยไม่แจ้งภาระผูกพันในที่ดินให้ผู้ซื้อทรัพย์สินได้รับทราบ เป็นการละเลยต่อหน้าที่ตามที่กฎหมายกำหนดให้ปฏิบัติ  ทำให้นิติบุคคลฯ ได้รับความเสียหาย จึงขอให้ร่วมกันชดใช้ค่าเสียหายจากการไม่ได้รับค่าส่วนกลาง และอื่น ๆ ได้หรือไม่ ?

          ศาลปกครองสูงสุดได้วินิจฉัยข้อพิพาทในลักษณะเช่นนี้ ในคำสั่งศาลปกครองสูงสุดที่ ๖๐๘/๒๕๖๐ ว่า การที่กรมที่ดินยกเลิกการระงับการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมในที่ดินจัดสรรพิพาท และจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ในที่ดินแปลงดังกล่าวให้แก่ผู้ซื้อที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างจากการขายทอดตลาด เป็นผลสืบเนื่องมาจากกรมบังคับคดีดำเนินการบังคับคดีตามคำสั่งศาล  ดังนั้น การกระทำของกรมที่ดิน และกรมบังคับคดี จึงมิใช่การใช้อำนาจทางปกครองตามกฎหมายหรือการดำเนินกิจการทางปกครอง  กรณีจึงไม่ใช่คดีพิพาทที่อยู่ในอำนาจพิจารณาพิพากษาของศาลปกครองตามมาตรา ๙  วรรคหนึ่ง แห่งพระราชบัญญัติจัดตั้งศาลปกครองและวิธีพิจารณาคดีปกครอง พ.ศ. ๒๕๔๒…!!

          ครับ !! คดีนี้ เมื่อศาลปกครองสูงสุดท่านวินิจฉัยว่าข้อพิพาทตามคำฟ้องไม่อยู่ในอำนาจพิจารณาพิพากษาของศาลปกครอง ก็จะต้องอยู่ในอำนาจของศาลยุติธรรม...ครับ !! และเพื่อให้ผู้อ่านมีคำตอบชัดเจนว่า  กรณีเช่นนี้ ใคร ? มีหน้าที่ต้องชำระ “ค่าส่วนกลาง” ที่ค้างชำระอยู่ 

          นายปกครอง ได้ตรวจสอบคำพิพากษาของศาลฎีกาที่เกี่ยวข้องกับเรื่องทำนองนี้เพื่อให้ผู้อ่านได้มีคำตอบแล้วครับ โดยคำพิพากษาศาลฎีกาที่ ๒๔๖๔/๒๕๕๙ ได้วินิจฉัยว่า แม้ผู้ซื้อห้องชุดพิพาทจากการขายทอดตลาด (โจทก์) จะมิใช่ลูกหนี้ผู้ซึ่งค้างชำระหนี้ค่าส่วนกลางตามพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. ๒๕๒๒ มาตรา ๑๘ วรรคสอง ก็ตาม แต่การที่ผู้ซื้อเข้าประมูลซื้อห้องชุดพิพาทตามประกาศของ
 
          เจ้าพนักงานบังคับคดีย่อมมีผลเท่ากับผู้ซื้อได้ทำสัญญาตกลงว่าจะรับผิดชอบชำระหนี้ตามเงื่อนไขที่ระบุไว้ในประกาศของเจ้าพนักงานบังคับคดีให้แก่บุคคลภายนอกแทนลูกหนี้ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา ๓๗๔  ดังนั้น เมื่อเจ้าของห้องชุดเดิมมีหนี้ค่าส่วนกลางค้างชำระอยู่แก่จำเลย (นิติบุคคลอาคารชุด) แล้ว ผู้ซื้อจึงมีหน้าที่ชำระหนี้ค่าส่วนกลางด้วย ผู้ซื้อจะมาอ้างว่าตนมิได้เป็นผู้ก่อหนี้ที่นิติบุคคลฯ เรียกให้ชำระ จึงไม่ต้องมารับผิดชำระหนี้ตามมาตรา ๑๘ วรรคสอง ไม่ได้

เรื่องโดย....นายปกครอง