ธุรกิจอสังหาฯ ประเมิน "แอลทีวี"ตลาดระดับ "กลาง-ล่าง" อ่วม

 

             ภาคเอกชนอสังหาฯ ชี้ปีนี้มีหลายปัจจัยกระทบตลาดโดยเฉพาะมาตรการคุมเข้มสินเชื่อที่อยู่อาศัยของ ธปท. เรื่อง “แอลทีวี” ที่จะบังคับใช้ 1 เมษายนนี้ กระทบต่อผู้ซื้อระดับกลางลงล่างหรือที่อยู่อาศัยราคา 2-3 ล้านบาท เหตุขอสินเชื่อยากขึ้น

            หนังสือพิมพ์กรุงเทพธุรกิจจัดสัมมนา “Property Focus 2019 : โอกาสการลงทุนอสังหาฯ” เมื่อวานนี้ (27 ก.พ.) ที่ โรงแรมอีสติน แกรนด์ สาทร โดยมีผู้แทนจากธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) กล่าวปาฐกถาพิเศษหัวข้อ “จับสัญญาณเสี่ยง ออกกฎคุมเข้มสินเชื่ออสังหาฯ” พร้อมทั้งเปิดเวทีเสวนา โจทย์ท้าทายทิศทางอสังหาฯ 2019 ชะงัก หรือไปต่อ โดยนักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์และที่ปรึกษาอสังหาฯ มาร่วมเวทีให้ความเห็นอย่างพร้อมเพรียง

            อธิป พีชานนท์ นายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร เปิดเผยว่า ปีนี้ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์มีหลายปัจจัยกระทบตลาดไม่ว่าจะเป็นเศรษฐกิจภายในประเทศ เศรษฐกิจโลก การเมือง รวมถึงมาตรการคุมเข้มสินเชื่อที่อยู่อาศัย ด้วยการลดสัดส่วนสินเชื่อต่อหลักทรัพย์ (แอลทีวี) ที่ธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) จะบังคับใช้ 1 เมษายนนี้ ส่งผลกระทบต่อผู้ซื้ออยู่อาศัย ระดับราคา 2-3 ล้านบาทต่อยูนิต เพราะจะขอสินเชื่อยากขึ้น โดยประเมินด้วยว่าสถาบันการเงินจะปฏิเสธสินเชื่อในสัดส่วนพุ่งขึ้นจากปัจจุบันเฉลี่ยอยู่ที่ 30%

              นอกจากนี้แอลทีวีที่นับรวมผู้กู้ร่วมในการซื้อที่อยู่อาศัยสัญญาที่ 2 และ 3 ทำให้ผู้กู้ร่วมถูกรอนสิทธิ์การซื้อที่อยู่อาศัย ต้องเพิ่มเงินดาวน์เท่ากับสัญญา 2 แม้จะเป็นหลังแรกก็ตาม ส่งผลทำให้อัตราดูดซับปริมาณอสังหาฯ ในตลาดใช้เวลานานขึ้น คาดการณ์ภาพรวมตลาดครึ่งแรกจะ “โตช้า” และอาจ “ติดลบ” ส่วนแนวโน้มครึ่งปีหลังคาดหวังการเมืองเป็นตัวแปรกระตุ้นให้ตลาดอสังหาฯ ทั้งปีฟื้นกลับมาเป็นบวกได้ โดยคาดว่าหากขยายตัวในระดับ 0% ก็ได้ถือว่าเก่งแล้ว แต่มองบวกดีสุดคาดว่าไม่เกิน 5% 

             อย่างไรก็ตามเมื่อมาตรการออกมาแล้วทำให้ดีเวลลอปเปอร์ต้องปรับตัว หันไปพัฒนาโครงการแนวราบ บ้านเดี่ยว ทาวน์เฮ้าส์มากขึ้น โดยลูกค้าที่มีงบประมาณ 3 ล้านบาท จะมองความคุ้มค่าซื้อทาวน์เฮ้าส์ เพราะมีพื้นที่อยู่อาศัย 80-90 ตารางเมตร (ตร.ม.) ได้กรรมสิทธิ์ที่ดิน เมื่อเทียบกับคอนโดจะได้ห้องขนาดไม่เกิน 30 ตร.ม. และจะเป็นบ้านผ่อนดาวน์มากขึ้น เพื่อช่วยผู้ซื้อให้สามารถผ่อนดาวน์ได้ครบตามสัดส่วน รวมถึงผู้ประกอบการที่จะพัฒนาโครงการใหม่ต้องระมัดระวังให้มาก เน้นทำโครงการที่ถนัด อย่าฉีกทำเล ทำสิ่งที่ไม่เคยทำ เพราะเวลานี้ความเสี่ยงสูง รวมถึงต้องรักษาสภาพคล่อง คำนวณสายป่านให้ดีว่ามีเงินอยู่ในตลาดได้นานแค่ไหน

              ประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร กลุ่มธุรกิจพฤกษา เรียลเอสเตท-พรีเมียม บริษัท พฤกษา เรียลเอสเตท จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า ธุรกิจอสังหาฯ กำลังปรับฐานสร้างสมดุลอีกครั้ง หลังจาก 2 ปีก่อน ตลาดมีความซับซ้อนจากกำลังซื้อในประเทศ ตลาดต่างประเทศ โดยเฉพาะจีนเข้ามาเร็วและแรง รวมถึงมีกลุ่มทุนขนาดใหญ่เข้ามาป่วน ทั้งจากจีน ฮ่องกง ญี่ปุ่น และสิงคโปร์ เข้ามาร่วมทุนกับดีเวลลอปเปอร์ไทยถึง 35 บริษัท คิดเป็นเงินลงทุนกว่า 6.9 แสนล้านบาท เมื่อมีผู้ประกอบการรุกสู่ตลาดอสังหาฯ มากขึ้น ทำให้ราคาที่ดินพุ่งขึ้นแรง จนทำให้ราคาที่อยู่อาศัยแพงจนผู้บริโภคเอื้อมไม่ถึงและยังมีกฎหมายภาษีที่ดิน แอลทีวี ทำให้ตลาดเกิดการเปลี่ยนแปลงครั้งใหญ่อีก

                ขณะที่มาตรการแอลทีวี ส่งผลกระทบอสังหาฯ ที่มีรายได้ปานกลาง (ตลาดกลางล่าง) ประกอบกับเทคโนโลยีเข้ามาปั่นป่วนหลายธุรกิจจนต้องลดขนาด เลิกกิจการ กระเทือนรายได้ของชนชั้นกลาง หนี้ครัวเรือน อัตราดอกเบี้ยแนวโน้มสูงขึ้น ดันหลักทรัพย์ลด กระเทือนความมั่งคั่งของผู้บริโภค ล้วนทำให้การซื้อที่อยู่อาศัยลำบากขึ้น

              ทั้งนี้สถานการณ์ดังกล่าวทำให้นักพัฒนาอสังหาฯ ต้องปรับตัว โดยเฉพาะการปรับโครงสร้างราคาและต้นทุนในการพัฒนาที่อยู่อาศัย ต้องหาทางทำให้ “ต่ำลง” เพื่อลดภาระการผ่อนดาวน์ โดยบางครั้งก็อาจะต้องยอมลดกำไร (มาร์จิ้น) ลงบ้าง ยืดหยุ่นตามสถานการณ์

                 “แอลทีวีเป็นบิ๊กอิมแพ็กอสังหาฯ มาก โดยเฉพาะผู้ที่จับกลุ่มเป้าหมายรายได้ปานกลางลำบาก จึงต้องปรับต้นทุน โครงสร้างต้นทุน เพื่อลดภาระการซื้อของลูกค้า รวมถึงปรับรูปแบบสินค้า สิ่งที่ลูกค้าต้องการ เช่น ครัวนอกบ้าน การต่อเติมส่วนต่างๆ ในที่อยู่อาศัย เราทำให้หมด และมีการยืดหยุ่นในการปรับพอร์ตโฟลิโอสินค้าเพราะจากนี้ไปเราจะขอเป็นพระเอกขับเคลื่อนเศรษฐกิจ”

                ด้าน พีระพงศ์ จรูญเอก ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด (มหาชน) ได้คาดการณ์อสังหาฯ ปีนี้จะหดตัวราว 10% ตลาดจะลดความร้อนแรง ปรับฐานเพื่อสร้างมั่นคงให้ตลาดในระยะยาว รองรับการลงทุนของภาครัฐพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานระบบรางต่างๆ ที่สำคัญเป็นปีที่ผู้ประกอบการหรือผู้ขายและผู้ซื้อปรับตัวทั้งคู่

                  ขณะที่บริษัทจะปรับการพัฒนาสินค้า ให้น้ำหนักโครงการแนวราบทาวน์เฮ้าส์ บ้านแฝด ระดับราคา 2 ล้านบาทกลางๆ ซึ่งพบว่าตลาดให้การตอบรับดี ส่วนคอนโดเน้นพัฒนาโปรดักท์ราคาต่ำกว่า 2 ล้านบาท จับกลุ่มเป้าหมายมีบ้านหลังแรก เด็กจบใหม่ ขณะที่ตลาดลักชัวรี่ทำราคา 5-6 ล้านบาท จาก 10 ล้านบาทต่อยูนิต และกระจายทำเลไปยังราชเวที พระราม 4 เพราะมีรถไฟฟ้าเชื่อมต่อการเดินทาง

               

                    ภัทรชัย ทวีวงศ์ รองผู้อำนวยการฝ่ายวิจัย บริษัท คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล (ประเทศไทย) กล่าวว่า แม้ตลาดอสังหาฯ ปีนี้จะไม่ง่าย จากปัจจัยลบมากมาย แต่ถือเป็นปีปรับฐานตลาดกลับไปสู่ปี 2559-2560 อีกครั้ง จากที่ผ่านมาตลาดมีการเปลี่ยนแปลงทั้งราคาที่ดินพุ่งแรง ที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ และปริมณฑลมีซัพพลายจำนวนมาก โดยเฉพาะคอนโดมิเนียมมากกว่า 6.6 หมื่นยูนิต แต่อัตราดูดซับอยู่ที่ระดับ 54% เท่านั้น ส่วนยอดโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยทุบสถิติสูงสุด

                ส่วนแนวโน้มปีนี้คาดมีซัพพลายใหม่กลุ่มคอนโดมิเนียมไม่เกิน 5.5 หมื่นยูนิต ตลาดที่อยู่อาศัยเมืองท่องเที่ยว เช่น ภูเก็ต ยังไปได้ เพราะมีทุนต่างชาติ กำลังซื้อชาวจีนเข้ามาต่อเนื่องจนทำให้มีการซื้อขายบิ๊กลอตยกทั้งตึก

               อย่างไรก็ตามหากมองอสังหาฯ ดาวเด่นในปีนี้ยกให้ “อาคารสำนักงาน” หรือออฟฟิศ โดยเฉพาะเกรดเอในย่านใจกลางธุรกิจ (ซีบีดี) ยังเป็นที่ต้องการของภาคธุรกิจ ทำให้บางแห่งอัตราค่าเช่าสูงถึง 1,250 บาทต่อตร.ม.