"บ้านล้านหลัง"ฟื้นตลาดอสังหาฯปี2562... ?

 

          ศูนย์วิจัยเศรษฐกิจของทั้งภาครัฐและเอกชน ต่างมองไปในทิศทางเดียวกันว่า ทิศทางตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2562 น่าจับตาอย่างยิ่ง หลังมีการคาดการณ์อัตราการเติบโตทางเศรษฐกิจในปี 2561-2562 อยู่ที่ประมาณ 4% ตัวเลขนี้เองได้สะท้อนมุมมองของผู้เชี่ยวชาญทั้งหลายว่าเศรษฐกิจในภาคส่วนต่างๆ ของประเทศเป็นไปทิศทางที่ดี ทั้งในเรื่องการลงทุนและการพัฒนาอยู่อาศัย  

 

        ส่งผลทำให้ผู้ประกอบการธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ต่างหันมาลงทุนแบบโครงการสิทธิเช่าระยะยาว บนที่ดินขนาดใหญ่ที่มีศักยภาพ และสามารถพัฒนาเป็นโครงการอสังหาริมทรัพย์ครอบครอง โดยหน่วยงานรัฐบาลและหันมาพัฒนาเป็นเมกะโปรเจคในอนาคตได้ โดยเฉพาะโครงการพัฒนาแบบผสมผสานหรือ Mixed Use ยังคงเข้ามามีบทบาทสำคัญ เพื่อช่วยกระจายความเสี่ยงในการพัฒนาโครงการ 

           จากการสำรวจข้อมูลของเน็กซัส พรอพเพอร์ตี้ มาร์เก็ตติ้งระบุชัดว่า แนวโน้มตลาดคอนโดมิเนียมปี 2562 จะมีอุปทานใหม่เกิดขึ้นใกล้เคียงกับ 5 ปีที่ผ่านมา ประมาณ 53,000 หน่วย ซึ่งความต้องการก็ยังคงอยู่ที่ประมาณ 50,000-55,000 หน่วย แต่ควรพัฒนาให้ตรงเรียลดีมานด์มากขึ้น โดยการพัฒนาคอนโดในปี 2562 นั้นควรพัฒนาสินค้าให้ตรงกับกลุ่มเป้าหมายย่อยมากขึ้น ไม่ว่าจะเป็น คอนโดสำหรับคนรักการออกกำลังกาย คอนโดสำหรับผู้สูงอายุ คอนโดของคนรักสัตว์ 

         นอกจากนี้ คอนโดมิเนียมเช่าสิทธิระยะยาวในทำเลที่ดีก็จะมีออกมามากขึ้นในปี 2562 รวมไปถึงโครงการ Mixed Use ที่ตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์กลุ่มคนรุ่นใหม่ที่ต้องการความสะดวกสบายก็จะมีการเปิดตัวมากขึ้น

         หากจะวิเคราะห์ถึงการปรับตัวราคาคอนโดในกรุงเทพฯในช่วง 1-3 ปีข้างหน้า เน็กซัสมองว่าราคาจะปรับตัวสูงขึ้นในอัตราที่ลดลง เพราะราคาที่ดินเองก็น่าจะไม่สามารถเพิ่มขึ้นได้ในอัตราที่มากเหมือนหลายปีก่อน ดังนั้นผู้ประกอบการก็น่าจะพัฒนาโครงการในราคาที่ไม่ต้องปรับตัวสูงมากนัก จึงคาดการณ์ได้ว่า ราคาคอนโดมิเนียมจะปรับตัวสูงขึ้นเฉลี่ยอยู่ในระดับ 6-7% ต่อปี

         ขณะที่ข้อมูลของ REIC หรือ ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ได้ชี้ชัดว่า ทิศทางของตลาดอสังหาฯ ปี 2562 อาจชะลอลงทั้งในด้านของ Demand คือ การโอนกรรมสิทธิ์และการขอสินเชื่อ ส่วนในด้าน Supply ก็จะส่งผลให้โครงการใหม่ ๆ เกิดขึ้นน้อยลง แต่กลับมียอดของโครงการที่เพิ่งสร้างเสร็จเพิ่มขึ้น

       ในส่วนของธุรกิจรับสร้างบ้านผู้ประกอบการต่างแอบบ่นเป็นเสียงเดียวกัน ถึงสภาพเศรษฐกิจและกำลังซื้อผู้บริโภคที่ผันผวนตลอดปี รวมถึงมูลค่าการสร้างบ้านต่อหน่วยที่ลดลง ส่งผลให้ตลาดรับสร้างบ้านในปีนี้(2562)จะมีการแข่งขันกันรุนแรงมากขึ้น 

    ล่าสุดวานนี้(3 ม.ค.)นายกสมาคมไทยรับสร้างบ้าน"สิทธิพร สุวรรณสุต"ได้ออกมาเผยข้อมูลทิศทางตลาดปี 62 และปัจจัยที่มีผลกระทบ โดยระบุว่าในปี 2562 คาดการณ์ว่าปริมาณและมูลค่าตลาดบ้านสร้างเองมีแนวโน้มปรับตัวได้ดีขึ้น โดยเฉพาะกลุ่มบ้านระดับราคาไม่เกิน 1 ล้านบาท ปัจจัยหลัก ๆ เป็นผลมาจาก “โครงการบ้านล้านหลัง” ของรัฐบาลคสช.ที่เปิดตัวในช่วงปลายปี 2561 ซึ่งผู้บริโภคและประชาชนให้ความสนใจเป็นอย่างมาก 

     อย่างไรก็ดี ประเมินว่าโครงการนี้อานิสงค์คงจะตกอยู่เฉพาะกลุ่มผู้ประกอบการรายย่อย และกลุ่มผู้รับสร้างบ้านน๊อคดาวน์ที่เน้นเจาะตลาดบ้านระดับราคาไม่เกิน 1 ล้านบาทเป็นส่วนใหญ่ และคาดว่าปริมาณและมูลค่าตลาดจะขยายตัวในต่างจังหวัดเป็นหลัก

    ในขณะที่กลุ่มธุรกิจรับสร้างบ้านโดยเฉพาะผู้ประกอบการ ที่เน้นจับตลาดสร้างบ้านระดับราคา 3-20 ล้านบาท สมาคมฯประเมินว่าความต้องการของผู้บริโภคจะขยายตัวได้สูงกว่าปีก่อน โดยในช่วงต้นปี 2562 นี้ ประเทศไทยจะมีการเลือกตั้งสมาชิกสภาผู้แแทนราษฎร (สส.) และกลับเข้าสู่การปกครองในระบบอบประชาธิปไตย ซึ่งจะเป็นปัจจัยสำคัญและส่งผลดีในแง่ของความเชื่อมั่นของผู้บริโภคที่มีต่อทิศทางการเมืองในอนาคต

   และจะส่งผลต่อการตัดสินใจลงทุนเรื่องบ้านหรือที่อยู่อาศัยหลังใหม่ โดยเฉพาะกลุ่มผู้บริโภคที่มีความต้องการปลูกสร้างบ้านบนที่ดินของตัวเอง(ไม่ซื้อบ้านจัดสรร) ที่พฤติกรรมของกลุ่มนี้จะมีความระมัดระวังและอ่อนไหวต่อแนวโน้มการเมืองและเศรษฐกิจในอนาคต

    ส่วนข้อควรระวัง นายกสมาคมไทยรับสร้างบ้านมองว่า ในปี 2562 อาจมีปัจจัยที่ผู้ประกอบการรับสร้างบ้านจะต้องบริหารความเสี่ยงอยู่พอสมควร ทั้งภาพรวมเศรษฐกิจประเทศที่อาจหดตัวจากผลกระทบของเศรษฐกิจโลก ต้นทุนวัสดุที่จะปรับตัวสูงขึ้นอันเนื่องมาจากดีมานส์หรือความต้องการของตลาดสูงขึ้น เป็นผลมาจากโครงการก่อสร้างของภาครัฐที่ขยายตัว สภาพการแข่งขันราคาของตลาดรับสร้างบ้านที่ยังมีความรุนแรง ปัญหาแรงงานขาดแคลนที่ทวีความรุนแรงขึ้น การเปลี่ยนแปลงของเทคโนโลยีก่อสร้างและการสื่อสาร ฯลฯ เหล่านี้เป็นปัจจัยที่ผู้ประกอบการต้องเฝ้าระวัง รวมถึงความน่าเชื่อถือที่ผู้บริโภคมีต่อผู้ประกอบการในธุรกิจรับสร้างบ้าน

    "ปัจจุบันมีผู้เข้ามาแข่งขันอยู่ในธุรกิจนี้จำนวนมาก มีทั้งประเภทมืออาชีพ มือสมัครเล่น โบรกเกอร์ กระทั่งผู้บริโภคไม่อาจแยกแยะได้ว่ารายใดเป็นมืออาชีพ รายใดเป็นแค่มือสมัครเล่น จนเมื่อตัดสินใจใช้บริการสร้างบ้านแล้วจึงพบว่าคุณภาพไม่ได้มาตรฐาน การให้บริการไม่เป็นไปตามสัญญา ฯลฯ และเกิดปัญหาขัดแย้งกันตามมา ทำให้ผู้บริโภคต่างเหมารวมว่าผู้ประกอบการธุรกิจรับสร้างบ้านไม่ดีจริง หรือไม่แตกต่างกับการว่าจ้างผู้รับเหมาทั่วไป คงจะต้องหาทางช่วยกันทำให้ผู้บริโภคมีความเข้าใจอย่างถูกต้อง และเห็นเป็นรูปธรรมว่าองค์ประกอบสำคัญของ “มืออาชีพรับสร้างบ้าน” มีอะไรบ้างและแตกต่างอย่างไรกับผู้รับเหมารายย่อยทั่วไป"

    สำหรับปริมาณและมูลค่า “ตลาดบ้านสร้างเอง” ในปี 2562 สมาคมฯ ประเมินว่าน่าจะขยายตัวได้ใกล้เคียงหรือเติบโตกว่าเล็กน้อย หากเปรียบเทียบกับในปีที่ผ่านมา คิดเป็นมูลค่ารวมประมาณ 1.4-1.5 แสนล้านบาท ทั้งนี้คาดการณ์ว่า “กลุ่มธุรกิจรับสร้างบ้าน” จะมีแชร์ส่วนแบ่งตลาดประมาณ 1.6-1.7 หมื่นล้านบาทเศษ เติบโตเฉลี่ย 7-8% และสัดส่วนการขยายตัวของตลาดรับสร้างบ้านในภูมิภาค มีแนวโน้มขยายตัวสูงกว่าตลาดในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑล โดยเฉพาะภาคตะวันออกและภาคอีสานคาดว่าจะขยายตัวสูงกว่าภูมิภาคอื่น ๆ

  นอกจากนี้กลุ่มผู้ผลิตวัสดุรายใหญ่ กลุ่มสถาปนิกออกแบบและผู้รับเหมาขนาดกลาง-ใหญ่ที่ให้บริการรับสร้างบ้าน คาดว่าแชร์ส่วนแบ่งตลาดน่าจะเติบโตไปในทิศทางเดียวกัน คิดเป็นมูลค่าประมาณ 8.5-9 พันล้านบาท

     อย่างไรก็ตาม สมาคมฯ ประเมินว่า แรงกดดันจากผู้บริโภคในยุค 4.0 และการปรับตัวของผู้ประกอบการในภาคธุรกิจที่เกี่ยวเนื่อง จะส่งผลให้มูลค่าบ้านและกำไรต่อหน่วยของผู้ประกอบการธุรกิจรับสร้างบ้าน ปรับตัวลดลงไม่น้อยกว่า 2-3% โดยเฉพาะผู้ประกอบการที่ชื่อเสียงของแบรนด์หรือองค์กร ยังไม่เป็นที่ยอมรับและน่าเชื่อถือดีพอ กำไรต่อหน่วยอาจปรับตัวลดลงมากกว่านี้ 

     สำหรับโอกาสและการปรับตัว เพื่อรับมือกับพฤติกรรมและความต้องการของผู้บริโภค รวมถึงการแข่งขันในธุรกิจรับสร้างบ้านในปี 2562 สิทธิพรมองว่าผู้ประกอบการควรนำเทคโนโลยีก่อสร้าง เทคโนโลยีการสื่อสาร มาปรับใช้ในงานมากขึ้นและเกิดประโยชน์มากที่สุด โดยเฉพาะระบบปฏิบัติงานภายในองค์กร ปัจจุบันมีแอพพลิเคชั่นให้เลือกนำมาใช้ปฏิบัติงาน เพื่อความคล่องตัวในการทำงานได้ทุกที่ทุกเวลา ทั้งในส่วนของฝ่ายบริหารและฝ่ายปฎิบัติการ แทนรูปแบบการทำงานแบบเดิม ๆ ด้วย เพราะหัวใจของการตอบสนองพฤติกรรมผู้บริโภคและการแข่งขันในยุคนี้คือ “ความสะดวกและรวดเร็ว” 

 

     นอกจากนี้ แรงกดดันของผู้บริโภคอาจทำให้กำไรต่อหน่วยมีแนวโน้มลดลง ผู้ประกอบการอาจต้องเพิ่มปริมาณการผลิตหรือจำนวนหน่วยก่อสร้างมากขึ้นกว่าเดิม ซึ่งการนำเทคโนโลยีก่อสร้าง เครื่องมือและอุปกรณ์ก่อสร้างที่ช่วยลดการใช้แรงงานคน น่าจะเป็นทางออกทางหนึ่งที่ผู้ประกอบการควรหันมาพิจารณาและปรับตัว

     ในช่วงต้นปี 2562 ประเทศไทยจะมีการเลือกตั้งสมาชิกสภาผู้แทนราษฎร และกลับเข้าสู่การปกครองในระบอบประชาธิปไตยอีกครั้งในรอบเกือบ 5 ปี ซึ่งถือเป็นปัจจัยสำคัญทางจิตวิทยาที่มีผลต่อผู้ประกอบการธุรกิจรับสร้างบ้าน แม้ว่าเศรษฐกิจและกำลังซื้อจะยังไม่ปรับตัวสูงขึ้นอย่างรวดเร็วภายหลังมีการเลือกตั้งแล้วก็ตาม นั่นเพราะผู้ประกอบการต่างเห็นตรงกันว่าพฤติกรรมของผู้บริโภคกลุ่มเป้าหมายที่มีความต้องการสร้างบ้าน หากเกิดความเชื่อมั่นต่อทิศทางการเมืองและเศรษฐกิจของประเทศในอนาคต ย่อมจะเป็นปัจจัยที่หนุนให้เกิดการตัดสินใจใช้จ่าย หรือกล้านำเงินมาลงทุนสร้างบ้านหรือที่อยู่อาศัย

      ดังนั้นปี 2562 จึงนับเป็นปีที่ท้ายทายอย่างยิ่งสำหรับผู้ประกอบการธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในทุกรูปแบบ