สัญญาณอสังหาฯซัพพลายล้น ครึ่งปี60พุ่งเกือบ1หมื่นหน่วย

  

             นายโสภณ พรโชคชัย ประธานกรรมการบริหาร ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บริษัท เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส จำกัด เปิดเผยถึงทิศทางสถานการณ์ตลาดที่อยู่อาศัยในปีนี้ ว่าภาพรวมตลาดยังอยู่ในระดับที่น่ากังวล ส่วนหนึ่งเป็นเพราะซัพพลายที่ยังสูงกว่าการระบายสต็อกหรือการขายโครงการที่มีอยู่ ขณะนี้จึงควรควบคุมไม่ให้ซัพพลายล้นจนเกินไปในบางทำเล อย่างไรก็ดี ตลาดยังไม่ถึงขั้นวิกฤติ เพราะการเปิดตัวโครงการใหม่โดยรวมยังมีจำนวนน้อยกว่าปีก่อน

               ทั้งนี้ในช่วงครึ่งปีแรกของปี 2560 มีโครงการใหม่เปิดตัวรวม 198 โครงการ มี 54,389 หน่วย คิดเป็นมูลค่า 184,493 ล้านบาท จากผลครึ่งปีแรก ทำให้ศูนย์ฯ ประเมินว่าปีนี้จะมีที่อยู่อาศัยเปิดใหม่ 110,557 หน่วย มูลค่า 365,293 ล้านบาท คิดเป็นจำนวนหน่วยลดลง 1.8% จากปี 2559 ที่เปิดใหม่  112,584 หน่วย คิดเป็นมูลค่า 4.4% หรืออยู่ที่ประมาณ 381,365 ล้านบาท แม้ว่าในเดือนมิ.ย.2560 ที่ผ่านมา มีการเปิดตัวโครงการมากเป็นพิเศษ จำนวน 34 โครงการ ประมาณ 13,062 หน่วย มูลค่ารวมกว่า 47,826 ล้านบาท 

           สำหรับโครงการอสังหาริมทรัพย์ เฉพาะประเภทที่อยู่อาศัยนั้น เปิดตัวใหม่ 54,281 หน่วย แบ่งเป็น คอนโดมิเนียม 30,647 หน่วย คิดเป็นสัดส่วน 57% รองลงมา คือ ทาวน์เฮาส์ 17,556 หน่วย คิดเป็น 32% บ้านเดี่ยว 3,499 หน่วย คิดเป็น 6% บ้านแฝด 1,890 หน่วย คิดเป็น 4% และรูปแบบอื่นๆ จำนวน 689 หน่วย คิดเป็น 1%   

ทำเลที่เปิดตัวสูงสุด คือ ทำเล C1 รัตนาธิเบศร์ – เซ็นทรัล จำนวน 3,838 หน่วย หรือคิดเป็นสัดส่วน 9% ของซัพพลายในตลาด รองลงมาคือ ทำเล I3 สุขุมวิท – พระราม 4 จำนวน 3,463 หน่วย คิดเป็น 8% และทำเล F2 รัชโยธิน 3,075 หน่วย สัดส่วน 7%

กลุ่มคอนโดมิเนียมระดับราคาที่เปิดตัวมากที่สุดคือระดับ  2 – 3 ล้านบาท  โดยเฉพาะโซนรัตนาธิเบศร์- เซ็นทรัล ที่ขายได้กว่า 33% และเหลือจำนวน 2,119 หน่วย โดยในโซนสายสีม่วงควรควบคุมอุปทานไม่ให้ล้นตลาดมากจนเกินไป 

ระดับราคาที่เปิดตัวรองลงมาคือ ราคา 3 – 5 ล้านบาท ที่เปิดตัวกันมากในโซน F2 รัชโยธิน ขายได้ถึง 85% เหลือเพียง 226 หน่วย ส่วนระดับราคา 1 - 2 ล้านบาท ในโซน A4 รังสิต คลอง 1 – 7 เปิดตัวกันจำนวนมาก แต่ขายได้เพียง 10% ทำให้มีหน่วยเหลือขายอยู่ที่ 1,542 หน่วย

       “สิ่งที่อยากเสนอแนวทางแก้ไขเรื่องปัญหาซัพพลายล้น คือ รัฐอาจมีนโยบายพิเศษเฉพาะบางพื้นที่ เพื่อส่งเสริมให้คนเข้าไปอยู่อาศัยมากขึ้น เช่น การลดหย่อนหรือเว้นการเสียภาษีที่อยู่อาศัย ซึ่งอาจทำให้คนเข้าไปอาศัยในโซนดังกล่าวมากขึ้น สามารถใช้รถไฟฟ้าในสายดังกล่าวเดินทางกันมากขึ้น” 

             นายโสภณ กล่าวว่า อยากให้ภาครัฐส่งเสริมธุรกิจของผู้ประกอบการรายย่อยมากขึ้น เพราะผู้ประกอบการรายใหญ่ยังครองส่วนแบ่งในตลาดเพิ่มขึ้น โดยเฉพาะช่วงครึ่งปีแรก บริษัทที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ เปิดตัวโครงการไปกว่า 28,581 หน่วย คิดเป็นสัดส่วน 53% ของตลาด และมีมูลค่ากว่า 95,568 ล้านบาท รองลงมา ก็ยังเป็นการเปิดตัวโครงการโดยบริษัทลูก จำนวน 13,431 หน่วย คิดเป็นสัดส่วน 26% ของตลาด มีมูลค่ารวม 47,290 ล้านบาท และที่เหลือเป็นบริษัทที่อยู่นอกตลาดหลักทรัพย์ เปิดตัว 12,269 หน่วย ซึ่งถือว่ามีจำนวนน้อยมากเมื่อเทียบกับการเปิดตัวโครงการของผู้ประกอบการรายใหญ่  

             สำหรับภาพรวมการขายในตลาดยังค่อนข้างชะลอตัว โดยมีซัพพลายคงเหลือสะสม จนถึงช่วงกลางปี 2560 เพิ่มขึ้นอยู่ที่ 5.1% หรือจำนวน 193,820 หน่วย จากช่วงสิ้นปี 2559 ที่มีจำนวน 184,329 หน่วย หรือเพิ่มขึ้น 9,491 หน่วย อย่างไรก็ดี หากอุปทานในอนาคตไม่เกิดมากขึ้นอีก และยังเปิดตัวตามปกติก็คาดว่าจะไม่ส่งผลกระทบต่อตลาด โดยพื้นที่ที่ยังคงมีปัญหาคือ ซัพพลายในแนวรถไฟฟ้าสายสีม่วง และโซนรังสิต ที่ภาพรวมการขายยังชะลอตัว โดยพบว่าในช่วง 6 เดือนที่ผ่านมาก็ยังมีซัพพลายเปิดใหม่เพิ่มเติมในโซนสายสีม่วง ราว 4,000 หน่วย

                นอกจากนี้ ยังได้สำรวจโครงการที่อยู่ระหว่างขาย ในบริเวณกรุงเทพฯและปริมณฑล จำนวนรวม 1,905 โครงการ พบว่ามีจำนวนที่อยู่ระหว่างการขายเพิ่มขึ้นจากสิ้นปี2559 อยู่ที่ 1,837 โครงการ  โดยจำนวน 1,350 โครงการ มีหน่วยเหลือขายง 20 หน่วยขึ้นไปต่อโครงการ

           นายโสภณ กล่าวอีกว่า การซื้อแบบเก็งกำไรในตลาดเริ่มลดลง ปัจจุบันคาดว่ามีสัดส่วน 1 ใน 3 ของผู้ซื้อ เพราะเป็นรูปแบบการลงทุนที่ต้นทุนสูง ปล่อยเช่าได้ยากในช่วงนี้ รวมถึงความคล่องตัวทางการเงิน การร่วมทุนระหว่างผู้ประกอบการไทยและต่างชาติ และยังต้องติดตามหนี้ครัวเรือนที่เพิ่มขึ้น จนปัจจุบันสัดส่วนอยู่ที่ประมาณ 80% ของจีดีพี เป็นปัจจัยที่มีผลต่อการตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัย หรือสร้างหนี้ใหม่ รวมถึงความกังวลเรื่องโอเวอร์ซัพพลายในกลุ่มผู้ประกอบการ 

            สำหรับแนวโน้มของทิศทางราคาที่ดิน บริเวณตามแนวรถไฟฟ้าสายสีม่วงใต้ หรือช่วงเตาปูน – ราษฎร์บูรณะ (วงแหวนกาญจนาภิเษก) ภายหลังจากที่คณะรัฐมนตรี (ครม.)มีมติเห็นชอบวันที่ 25 ก.ค. คาดว่าส่งผลให้ที่ดินโซนดังกล่าวมีแนวโน้มปรับตัวเพิ่มขึ้น เฉลี่ย 8 – 9% ซึ่งเป็นไปตามการปรับตัวของที่ดินแนวรถไฟฟ้า แต่จะเริ่มมีราคาปรับตัวก็ต่อเมื่อมีความชัดเจนของการเริ่มก่อสร้าง รวมถึงช่วงใกล้ที่จะก่อสร้างโครงการรถไฟฟ้าแล้วเสร็จ โดยเห็นได้จากการปรับขึ้นของราคาที่ดินในแนวรถไฟฟ้าสายสีม่วง ซึ่งปรับพุ่งขึ้นกว่า 9% ต่อปีในช่วงที่รถไฟฟ้าใกล้สร้างเสร็จ หรือตัวอย่างโซนลำลูกกา ก็ปรับเพิ่มขึ้นเฉลี่ย 8% ต่อปีในช่วง 1 – 2 ปีที่ผ่านมา จากก่อนหน้านี้ปรับเพิ่มขึ้นเฉลี่ย 2 – 3% ต่อปี