อสังหาฯต่างจังหวัดคึกคัก รับโปรเจครัฐ-ดันราคาที่ดินพุ่ง

                 วันที่ 27 เม.ย.60 ที่ผ่านมา พรนริศ ชวนไชยสิทธิ์ นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทยกล่าวในการเสวนาเรื่อง “1 ทศวรรษ การสร้างเครือข่าย...ผสานพลังเป็นหนึ่งเดียวทั่วไทย” โดยมีตัวแทนสมาชิกส่วนภูมิภาคจากหลายจังหวัดร่วมให้มุมมอง สถานการณ์ภาคอสังหาริมทรัพย์ปีนี้ ที่มีแนวโน้มฟื้นตัวจากนโยบายการลงทุนโครงสร้างพื้นฐานขนาดใหญ่ในพื้นที่หลายจังหวัด โดยที่ผ่านมาอสังหาฯในกรุงเทพฯยังมีแนวโน้มที่ดี เห็นได้จากสถานการณ์ตลาดเริ่มมีต่างชาติเข้ามาซื้อหรือลงทุนมากขึ้น โดยเฉพาะอสังหาฯในเซ็กเมนท์ระดับซูเปอร์ลักชัวรี ที่ได้รับความสนใจอย่างมาก 

               ทั้งนี้ มองว่าอสังหาฯยังเป็นอีกหนึ่งในปัจจัยขับเคลื่อนการเติบโตเศรษฐกิจประเทศ รองจากอุตสาหกรรมการท่องเที่ยว และภาคอสังหาฯก็ยังเป็นหนึ่งในดัชนีชี้วัดความเจริญของเศรษฐกิจหลายประเทศ

              อย่างไรก็ตามมองว่าการพัฒนาที่ดินโปรเจคใหญ่จะเป็นแบบลีสต์โฮลด์ หรือรูปแบบการเช่ามากขึ้น เนื่องจากปัจจุบันมีที่ดินค่อนข้างเหลือน้อย ทำให้ดีเวลลอปเปอร์มีแนวโน้มเปลี่ยนรูปแบบการพัฒนาโครงการมาเป็นแบบฟรีโฮลด์หรือมีกรรมสิทธิ์บนที่ดินกันมากขึ้น

นนทบุรี

               เลิศมงคล วราเวณุชย์ นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์นนทบุรี กล่าวว่าตลาดอสังหาฯ จ.นนทบุรี ถือเป็นตลาดที่มีขนาดใหญ่เป็นอันดับ 3 รองจากกรุงเทพฯและชลบุรี ปัจจุบันผู้ประกอบการที่พัฒนาโครงการใน จ.นนทบุรีมาจากกรุงเทพฯ คิดเป็นสัดส่วนมากถึง 80% ของดีเวลลอปเปอร์ใน จ.นนททบุรี 

ปัจจุบันอุปทานคอนโดมิเนียมที่เกิดขึ้นจากการเข้ามาพร้อมโครงการรถไฟฟ้าสายสีม่วง 3 หมื่นยูนิตในช่วง 3 ปีที่ผ่านมาถือว่ามีจำนวนสูงมาก ดังนั้นการพัฒนาโครงการอสังหาฯจากนี้จะต้องศึกษากำลังซื้อในพื้นที่อย่างละเอียด

                 “หากอสังหาฯ นนทบุรีมีปัญหา ก็จะทำให้กรุงเทพฯมีปัญหาตามไปด้วย ที่ผ่านมาการลงทุนโครงข่ายคมนาคม 2 เส้นทั้งสีชมพูและสีม่วงมูลค่าเป็นแสนล้าน ผ่านจังหวัดนนทบุรี มากกว่า 60% โครงการรถไฟฟ้าสายสีชมพูที่เป็นรถไฟฟ้าโมโนเรล ก็มีมูลค่าการลงทุนกว่า 4 หมื่นล้านบาท”

                  ขณะที่สายสีม่วงที่มีมูลค่าลงทุนแล้วกว่า 7 หมื่นล้านบาท ปัจจุบันยังขาดทุนค่อนข้างมาก เนื่องจากรัฐบาลเห็นว่าลงทุนต่ำจึงเริ่มโครงการนี้ก่อน แต่หลังจากเปิดให้บริการสายสีม่วงกลับพบว่าไม่มีคนนิยมใช้บริการกันมากนัก

                     สุเทพ ปัญญาสาคร ตัวแทนสมาชิก จ.สมุทรสาคร กล่าวว่า จ.สมุทรสาคร ที่เป็นหนึ่งในจังหวัดปริมณฑลที่ตั้งอยู่ใกล้กรุงเทพฯ  มองว่าเป็นจังหวัดที่ยังถูกมองข้าม โดยส่วนใหญ่คนยังมองสมุทรสาครเป็นเมืองอุตสาหกรรม 

                    หลังจากที่มีประเด็นเรื่องประมง ไอยูยู ทำให้จีดีพีสมุทรสาครลดลงค่อนข้างมาก จึงมองว่าจากนี้ควรจะต้องมีปัจจัยเข้ามาช่วยขับเคลื่อนให้เมืองขยายตัว ในด้านการดำเนินงานอยู่ระหว่างจัดตั้ง บริษัท สมุทรสาครพัฒนาเมือง และจะเริ่มจัดตั้งอย่างเป็นทางการในเดือน พ.ค.นี้ เพื่อร่วมกันขับเคลื่อนและพัฒนาจังหวัด

                    ปัจจุบันอุปทานที่อยู่อาศัยในสมุทรสาครเหลือ จำนวน 7,800 ยูนิต จาก 70 โครงการ ราคาขายเฉลี่ยอยู่ที่ 3 ล้านบาทต่อยูนิต โดยเฉพาะกลุ่มอาคารพาณิชย์ขายออกค่อนข้างง่าย ส่วนจำนวนขายที่เปิดใหม่ปีก่อน 3,900 ยูนิต มูลค่ารวมกว่า 1 หมื่นล้านบาท สัดส่วนที่ขายได้ประมาณ 28% เหลือขายราว 72% ยอดโอนที่ดินปี 2559 ประมาณ 6,000 ล้านบาท บ้านเดี่ยว ขายในระดับราคา 4 ล้านบาทต่อยูนิต ผู้ซื้อที่อยู่อาศัยในนี้ส่วนใหญ่เป็นคนท้องถิ่น

                   อย่างไรก็ดี อสังหาฯในโซนนี้ยังมีปัจจัยหนุนจากการพัฒนาโครงการสาธารณูปโภคของภาครัฐ  ขณะนี้มี 2 โครงการสำคัญที่ภาครัฐอยู่ระหว่างเร่งผลักดัน คือ ทางด่วนพระราม 2 สายใหม่ ระยะทาง 80 กิโลเมตร โดยมีหน่วยงานรับผิดชอบ คือ กรมทางหลวงและการทางพิเศษ และโครงการมอเตอร์เวย์เส้นเทพารักษ์ – พระราม2 กม.ที่37 ซึ่งจะช่วยเสริมให้เกิดความคึกคักในทำเลนี้มากขึ้น 

                        นอกจากนี้การลงทุนของศูนย์การค้าเซ็นทรัล มหาชัย ทำเล กม.25 ที่จะเปิดให้บริการในช่วงสิ้นปีนี้ ตั้งอยู่ตรงข้ามพอร์โตชิโน่ จะช่วยกระตุ้นตลาดค้าปลีกโซนนี้คึกคักมากขึ้น

                       เทอดศักดิ์ บุญทศ ตัวแทนสมาชิก จ.มุกดาหาร กล่าวว่ามุกดาหารเป็นจังหวัดขนาดเล็ก  เดิมเป็นส่วนของ จ.นครพนม มีพื้นที่ 4.3 ล้านตร.ม.มีประชากรราว 3.5 แสนคน มีการค้ากับประเทศลาวและเวียดนาม พบว่าราคาที่ดินปัจจุบันคึกคักอย่างมาก โดยเฉพาะบริเวณริมแม่น้ำโขง เฉพาะเขตเทศบาล ราคาที่ดินไร่ละ 80 ล้านบาท 

                      นอกจากนี้ ราคาที่ดินแปลงเล็กทั่วไปที่ซื้อขายกันไร่ละ 30 ล้านบาท โดยถ้าหากเป็นแปลงใหญ่อยู่ที่ 10 ล้านบาทต่อไร่ มุกดาหารมีเขตเศรษฐกิจพิเศษ ที่มียอดนำเข้าส่งออก 9.8 หมื่นล้านบาท

                          จากทำเลที่ตั้งใกล้กับประเทศลาว ทำให้เศรษฐกิจในมุกดาหาร คึกคักอย่างมาก โดยผู้ซื้อบางรายเข้ามาซื้ออสังหาฯใน จ.มุกดาหาร มีบางส่วนที่ซื้อในลาว ซึ่งราคาค่อนข้างสูงกว่าไทย อยู่ที่ 3- 4 แสนดอลลาร์ต่ออาคารพาณิชย์1 ยูนิต

                            วีรพล จงเจริญใจ นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์จังหวัดนครราชสีมา กล่าวว่า ยอดโอนกรรมสิทธิ์ ปี2558-2559  ในจ.นครราชสีมา ลดลงกว่า 20% แต่ยอดซัพพลายยังดีอยู่  สะท้อนจากบริษัทมหาชนในธุรกิจอสังหาฯ เข้ามาทำตลาดในจังหวัดนี้มากขึ้น 

                      สำหรับภาพรวมการพัฒนาโครงการส่วนใหญ่ในอำเภอเมืองเน้นขายคนโคราช และดีเวลลอปเปอร์ส่วนใหญ่เป็นคนโคราช แต่บริเวณเขาใหญ่ส่วนใหญ่มีกลุ่มเป้าหมายคนกรุงเทพฯ และดีเวลลอปเปอร์จากกรุงเทพฯก็เข้ามาทำโครงการโซนนี้ 

                            นอกจากนี้เริ่มมีอาคารสำนักงานเข้ามาเปิด โดยคาดว่ามอเตอร์เวย์คาดเสร็จปี2562 รวมถึงจะมีโครงการรถไฟรางคู่จะช่วยส่งผลดีต่อผู้บริโภคและกระตุ้นตลาดอสังหาฯคึกคัก