จับชีพจรตลาดอสังหาฯกรุงเทพฯ

 

            ตลาดอสังหาริมทรัพย์โดยรวมในกรุงเทพฯ มีผลประกอบการที่ดีในปีที่ผ่านมา โดยเฉพาะอสังหาริมทรัพย์ในกลุ่มที่มีประโยชน์การใช้ในเชิงธุรกิจ ซึ่งอุปสงค์และอุปทานมีสมดุลที่ค่อนข้างดี ส่วนคอนโดมิเนียม พบว่าตลาดระดับบนยังคงมีการเติบโต ในขณะที่ตลาดแมส (ราคาตารางเมตรละไม่เกินหนึ่งแสนบาท) ถึงจุดอิ่มตัว โดยความต้องการอ่อนตัวและราคาไม่มีการปรับขึ้น สำหรับปี 2560 คาดว่าแนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์โดยรวมของกรุงเทพฯ จะไม่แตกต่างจากปี 2559 มากนัก 

            “สุพินท์ มีชูชีพ” กรรมการผู้จัดการ บริษัทที่ปรึกษาและบริการด้านอสังหาริมทรัพย์ เจแอลแอล (โจนส์ แลง ลาซาลล์) มองว่า ในปี 2560 มีปัจจัยหลายๆ ปัจจัยที่อาจส่งผลกระทบต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์กรุงเทพฯ ทั้งในเชิงบวกและเชิงลบ ไม่ว่าจะเป็นการผลักดันโครงการก่อสร้างระบบสาธารณูปโภคโดยภาครัฐ การเตรียมประกาศใช้ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างในปี 2561 ราคาที่ดินที่ยังปรับตัวสูงขึ้น ตลอดจนถึงความไม่แน่นอนทางเศรษฐกิจและการเมืองของโลก

            อย่างไรก็ดี คาดว่าโดยภาพรวมปัจจัยพื้นฐานของตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปีนี้จะไม่เปลี่ยนแปลงจากปีที่ผ่านมามากนัก ความต้องการที่มีอยู่อย่างต่อเนื่องและปริมาณที่มีจำกัดจะเอื้อให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่มีประโยชน์การใช้ในเชิงธุรกิจสามารถเติบโตต่อไปได้ ในขณะที่ตลาดคอนโดมิเนียมจะพบกับความท้าทายมากกว่า

ตลาดอาคารสำนักงานเป็นดาวเด่น

            ตลาดอาคารสำนักงานกรุงเทพฯ มีผลประกอบการที่แข็งแกร่งตลอดหลายปีที่ผ่านมา โดยทั่วทั้งตลาดในขณะนี้มีพื้นที่ว่างเหลือเช่าต่ำเป็นประวัติการณ์ ประกอบกับอุปสงค์ที่มีอยู่ในระดับที่แข็งแกร่ง ส่งผลให้ค่าเช่าเฉลี่ยโดยรวมปรับตัวสูงขึ้นเป็นประวัติการณ์ด้วยเช่นกันโดยเฉพาะอาคารที่เพิ่งสร้างเสร็จใหม่ ส่วนอาคารสำนักงานชั้นนำบางอาคาร อาทิ อาคารปาร์คเวนเชอร์ อีโคเพล็กซ์ อาคารเอ็กเชน ทาวเวอร์ และอาคารสยาม ทาวเวอร์ มีค่าเช่ารายเดือนต่อตารางเมตรพุ่งขึ้นไปที่ระดับ 1,000 บาท หรือกว่านั้น

            ค่าเช่าพื้นที่สำนักงานกรุงเทพฯ ปรับตัวสูงขึ้นอย่างต่อเนื่องในช่วงหลายปีที่ผ่านมา แต่การปรับขึ้นค่าเช่าเริ่มชะลอตัวในช่วง 3 ปีหลัง อย่างไรก็ดี คาดว่าปีนี้การปรับขึ้นของค่าเช่าจะกลับมามีอัตราที่รวดเร็วขึ้นอีกครั้ง เนื่องจากโครงการใหม่ที่จะสร้างเสร็จในปีนี้มีจำนวนไม่มาก และโครงการเหล่านี้ส่วนใหญ่มีผู้เช่าพื้นที่ล่วงหน้าเต็มหรือเกือบเต็มแล้ว

ผู้ประกอบการพัฒนาคอนโดหรูเพิ่ม

            คอนโดมิเนียมตลาดแมส ซึ่งมีราคาตั้งแต่ 1 แสนบาทต่อตารางเมตรลงไปถึงจุดอิ่มตัว จากการที่มีอุปทานมากในตลาด ในขณะที่ความต้องการขยายตัวตามไม่ทัน ประกอบกับยอดปฏิเสธสินเชื่อที่พุ่งสูงขึ้น คอนโดมิเนียมจำนวนมากในกลุ่มนี้เป็นโครงการที่ก่อสร้างขึ้นตามเส้นทางที่รถไฟฟ้าสายสีม่วงที่เพิ่งสร้างเสร็จและตามเส้นทางส่วนขยายของรถไฟฟ้าสายอื่นๆ ที่กำลังอยู่ในระหว่างการก่อสร้าง

            ภาวะอิ่มตัวในตลาดแมสทำให้ราคาคอนโดในกลุ่มนี้แทบไม่ขยับในช่วง 5 ปีที่ผ่านมา ในขณะที่ราคาเฉลี่ยสำหรับตลาดระดับบนยังมีราคาปรับสูงขึ้นต่อเนื่อง ดังนั้นจึงมีผู้ประกอบการคอนโดรายใหญ่ๆ หลายราย อาทิ แสนสิริ แอลพีเอ็น อนันดา และเอสซีแอสเสท หันมาพัฒนาโครงการในตลาดระดับบนถึงระดับท็อปเอนด์เพิ่มขึ้น

            ทั้งนี้ ตลาดระดับท็อปเอนด์ในทำเลชั้นดีย่านใจกลางกรุง อาทิ ทองหล่อ พร้อมพงษ์ และชิดลม มีราคาปรับเพิ่มสูงขึ้นในอัตราตัวเลขสองหลักนับตั้งแต่กลางปี 2558 เป็นต้นมา และขณะนี้ขึ้นไปเกินระดับ 3 แสนบาทต่อตารางเมตร อย่างไรก็ดี เจแอลแอลคาดว่า ภายในสิ้นปี 2560 จำนวนคอนโดมิเนียมระดับท็อปเอนด์ในโครงการที่สร้างเสร็จแล้วจะมีจำนวนทั้งสิ้น 1,430 ยูนิต เพิ่มขึ้นเกือบเท่าตัวจากสิ้นปี 2559 และจะเพิ่มขึ้นอีกกว่า 5 เท่าตัวในช่วง 4 ปีจากนี้ ดังนั้นจึงต้องจับตาดูต่อไปว่าอุปสงค์ในตลาดระดับท็อปเอนด์จะสามารถรองรับอุปทานที่จะเพิ่มขึ้นได้มากน้อยเพียงใด

            สำหรับภาพตลาดคอนโดโดยรวมปีนี้จะมีภาวะอ่อนตัวลง แต่จะไม่ถึงกับเกิดภาวะฟองสบู่ เนื่องจากธนาคารมีความระมัดระวังและเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อ ในขณะที่ฝั่งผู้ประกอบการเองมีความระมัดระวังมากขึ้นในการคัดกรองลูกค้าที่ไม่มีศักยภาพในการซื้อ

รัฐลงทุนพื้นฐานหนุนอสังหาริมทรัพย์

            ในช่วงปลายปี 2559 มีการประกาศรายชื่อผู้ชนะการประมูลโครงการก่อสร้างระบบรถไฟฟ้าเพื่อให้บริการในย่านชานเมือง 3 โครงการ ได้แก่ สายสีชมพู สายสีเหลือง และสายสีส้ม ซึ่งคาดว่าจะเริ่มก่อสร้างในราวกลางปีนี้

            ทันทีที่การก่อสร้างเริ่มต้น มีความเป็นไปได้ว่าผู้ประกอบการจะเร่งหาโอกาสเข้าซื้อที่ดินตามแนวโครงการรถไฟฟ้าใหม่ๆ เหล่านี้ เพื่อพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยไม่ว่าจะเป็นบ้านหรือคอนโด อย่างไรก็ตาม เชื่อว่าจำนวนของโครงการคอนโดที่จะมีการเปิดตัวใหม่ในปีนี้ตามแนวโครงการรถไฟฟ้าเหล่านี้จะไม่มากมายดังเช่นที่เคยเกิดขึ้นเมื่อมีการก่อสร้างโครงการรถไฟฟ้าสายสีม่วงและสีน้ำเงิน เนื่องจากผู้ประกอบการตระหนักถึงภาวะอิ่มตัวในตลาดแมส

            ผู้ประกอบการหลายรายได้เห็นบทเรียนที่เคยเกิดขึ้นแล้วจากการเร่งแข่งขันกันพัฒนาโครงการคอนโดตามแนวก่อสร้างรถไฟฟ้าย่านชานเมืองโครงการก่อนหน้า แม้การมีที่ตั้งโครงการใกล้กับรถไฟฟ้าจะเป็นจุดขายที่สำคัญ แต่ผู้ประกอบการต้องตระหนักถึงความต้องการของตลาดด้วย ไม่ว่าจะเป็นแง่ของระยะทางและเวลาที่ต้องใช้ในการเดินทางเข้าสู่ย่านใจกลางเมือง สิ่งอำนวยความสะดวกต่างๆ และที่สำคัญคือ "ราคา” ที่ดินในทำเลชั้นดีสำหรับให้เช่าระยะยาวเพื่อพัฒนาโครงการใหม่ๆ จะเป็นที่ยอมรับและต้องการมากขึ้น

            นับจากอดีตผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์โดยทั่วไปนิยมการพัฒนาโครงการบนที่ดินที่เป็นกรรมสิทธิ์ขาดมากกว่าที่ดินเช่า โดยเฉพาะการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัย แต่จากการที่ที่ดินที่เหมาะสมสำหรับการพัฒนาโครงการ โดยเฉพาะในทำเลใจกลางเมืองมีเหลือน้อยลงเรื่อยๆ ผู้ประกอบการจึงให้ความสนใจที่ดินเช่ามากขึ้น

            ในปีที่ผ่านมา เจแอลแอลเป็นตัวแทนเจ้าของที่ดินในการปล่อยเช่าที่ดินระยะยาวสองแปลงในทำเลใจกลางย่านธุรกิจกรุงเทพฯ ด้วยการเปิดรับซองเสนอราคาจากผู้ที่สนใจเช่า ซึ่งปรากฏว่า การเสนอเช่าทั้งสองรายการมีผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์เข้าร่วมเสนอราคาจำนวนมาก และสามารถปิดการเช่าไปในราคาที่ทั้งเจ้าของพึงพอใจ

            นอกจากนี้มีเจ้าของที่ดินบางราย โดยเฉพาะรายที่ถือครองที่ดินในทำเลชั้นดี แต่ไม่ได้ใช้ประโยชน์ในที่ดินเท่าที่ควรและไม่ต้องการขาย เริ่มมองหากลยุทธ์เพื่อลดภาระที่จะเกิดขึ้นจากภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างใหม่ที่คาดว่าจะประกาศใช้ในปีหน้า หนึ่งในกลยุทธ์ที่เจ้าของที่ดินเหล่านี้สนใจ คือเสนอที่ดินให้เช่าระยะยาว สะท้อนให้เห็นแนวโน้มการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ใหม่บนที่ดินเช่าในทำเลชั้นดีที่จะเพิ่มมากขึ้น

ราคาที่ดินที่พุ่งท้าทายผู้ประกอบการ

            ในบรรดาปัจจัยต่างๆ ที่สร้างความท้าทายให้ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์มากที่สุดคือราคาที่ดินที่ปรับตัวสูงขึ้นต่อเนื่อง ทั้งนี้ เจแอลแอลประเมินว่าในช่วงหลายปีที่ผ่านมาราคาที่ดินในกรุงเทพฯ ปรับสูงขึ้นราว 5-10% ต่อปี และมีแนวโน้มปรับตัวสูงขึ้นต่อไปอีก

            “ราคาที่ดินจะปรับเพิ่มสูงขึ้นต่อเนื่อง เป็นความท้าทายที่บริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ไม่มีทางเลี่ยงได้ เพราะยังจำเป็นต้องซื้อที่ดินสำหรับการพัฒนาโครงการใหม่ ๆ ต่อไป ดังนั้นความสำเร็จของโครงการใหม่ ๆ ที่จะพัฒนาขึ้นมา จะขึ้นอยู่กับว่าบริษัทเหล่านี้จะบริหารจัดการต้นทุนที่เพิ่มสูงขึ้นได้อย่างไร ให้สามารถทำราคาขายไม่สูงเกินไปและยังสามารถมีกำไรได้”