ส่องคอนโดทำเลหัวหิน-ชะอำ

 

            ตลาดคอนโดมิเนียมใน อ.หัวหิน จ.ประจวบคีรีขันธ์ เริ่มมีสัญญาณการฟื้นตัวในช่วงกลางปี 2559 จากที่ต้นปีตกอยู่ในภาวะซบเซา โดยผลวิจัยของไนท์แฟรงค์ ประเทศไทย ระบุว่า ตลาดแสดงอัตราการดูดซับที่เพิ่มขึ้นเล็กน้อยและไฮไลท์ของช่วงครึ่งปีแรกคือ การเคลียร์จำนวนยูนิตเก่าที่เหลือค้างจากปีที่แล้วออกไปอุปทานใหม่ในปีนี้มีค่อนข้างจำกัด ซึ่งมีเพียง 2 โครงการใหม่ที่เปิดตัวไปในช่วงครึ่งปีแรก และทั้งสองโครงการตั้งอยู่บนพื้นที่เขตชะอำ นอกจากนี้ยังมีอีก 2 โครงการที่ต้องปิดตัวลงจากปัญหาทางการเงินและความไม่แน่นอนทางการเมือง เนื่องจากลูกค้าส่วนใหญ่เป็นชาวต่างชาติจากผลสำรวจตลาดพบว่าโครงการบางแห่งที่เปิดให้เช่าเป็นห้องพักรายวันจำต้องลดจำนวนยูนิตลงหรือต้องเปิดขายออกไป

            โครงการสะสมทั้งหมดตั้งอยู่ในพื้นที่เขตชะอำ-เขาเต่า จนถึงครึ่งแรกของปีนี้มีจำนวนรวม 23,400 ยูนิต และมีอัตราการขายอยู่ที่ร้อยละ 78 ซึ่งเพิ่มขึ้นจากร้อยละ 74 จากช่วงสิ้นปี 2558 และมีประมาณ 5,200 ยูนิต ที่ยังว่างอยู่ หน่วยที่ว่างอยู่ส่วนใหญ่ตั้งอยู่ในเขตชะอำ ซึ่งส่วนใหญ่อยู่ในโครงการขนาดใหญ่ สินค้าใหม่ที่เพิ่มเข้ามาในช่วงครึ่งปีแรกมาจาก 3 โครงการ ได้แก่ Lumpini Seaview จำนวน 1,130 ยูนิต, The Collections มี 308 ยูนิต และ Sansara โครงการคอนโดเพื่อกลุ่มวัยเกษียณในแบล็กเมาน์เทน มีกลุ่มเป้าหมายเป็นชาวต่างชาติอายุตั้งแต่ 50 ปีขึ้นไปจากประเทศสวีเดนและประเทศในแถบยุโรปตอนเหนือ, สหราชอาณาจักร และออสเตรเลีย

            ทั้งนี้ หลังจากปี 2555 จำนวนคอนโดใหม่ที่เพิ่มเข้ามา โดยเฉลี่ยอยู่ที่ประมาณ 3,000 ยูนิตต่อปี ยกเว้นในปี 2557 ซึ่งเป็นช่วงที่ประเทศไทยประสบปัญหาความวุ่นวายทางการเมืองและรัฐประหาร ขณะที่โครงการที่จะถูกพัฒนาแน่นอนในอนาคตมีประมาณ 300 ยูนิต จาก 2 โครงการ ได้แก่ Lumpini Place หัวหิน ซอย 7 และ Lumpini Park Beach 2 บนหาดชะอำ คาดการณ์ว่าทั้งสองโครงการจะเพิ่มเข้าไปในตลาดภายในช่วงสิ้นปี 2559 โดยโครงการส่วนใหญ่ตั้งอยู่ในเขตชะอำ มีจำนวนมากถึง 16,058 ยูนิต หรือเกือบร้อยละ 70 ของสินค้าทั้งหมด ตามมาด้วยพื้นที่เขาตะเกียบอยู่ที่ร้อยละ 12 ส่วนคอนโดในหัวหินและเขาเต่ามีจำนวน 1,753 หน่วย และ 1,593 ยูนิต ตามลำดับ พื้นที่ทั้งสองแห่งแสดงสัดส่วนของตลาดได้ที่ร้อยละ 7

            ขณะที่ในส่วนของอุปสงค์ หรือกำลังซื้อนั้น ในช่วงไตรมาสที่ 2 ปี 2559 อัตราการครอบครองคอนโดในหัวหินอยู่ที่ร้อยละ 78 เพิ่มขึ้นจากร้อยละ 74 ในช่วงท้ายปี 2558 ซึ่งเกือบเท่ากับอัตราการขายที่สูงที่สุดในประวัติศาสตร์ โดยอยู่ที่ร้อยละ 79 เมื่อปี 2552-2553 อุปสงค์ในช่วงครึ่งแรกของปีนี้แสดงให้เห็นว่า ปริมาณอุปสงค์กำลังเพิ่มขึ้นตามติดกับปริมาณอุปทานที่มีอยู่ในตลาด

 

ริษิณี สาริกบุตร

 

            น.ส.ริษิณี สาริกบุตร ผู้อำนวยการฝ่ายวิจัยและที่ปรึกษาด้านอสังหาริมทรัพย์ บริษัท ไนท์แฟรงค์ ประเทศไทย จำกัด กล่าวว่า ปริมาณการครอบครองโดยเฉลี่ยในช่วง 3 ปีที่ผ่านมา อยู่ที่ประมาณ 2,600 ยูนิตต่อปี และหน่วยที่ว่างอยู่ในขณะนี้มีประมาณ 5,200 ยูนิต ซึ่งอาจต้องใช้เวลาสองถึงสามปีในการเคลียร์ยูนิตเก่าๆ ออก ดังนั้นคาดการณ์ว่าจะมีอุปทานใหม่เปิดตัวขึ้นในปี 2560 มากกว่าในปี 2559  โดยดูเหมือนว่าปีนี้จะเป็นปีของการเคลียร์ยูนิตเก่าออก นอกจากนี้ผู้ซื้อยังได้รับผลประโยชน์จากโปรโมชั่นหลากหลาย เช่น ราคาพิเศษ, ฟรีค่าธรรมเนียมเป็นเวลา 1 ปี เป็นต้น

            สำหรับผู้ซื้อส่วนใหญ่เป็นชาวไทยที่อาศัยอยู่ในกรุงเทพฯ ที่กำลังมองหาบ้านหลังที่สองในหัวหิน จากผลสำรวจพบว่า โครงการคอนโดที่อยู่ใกล้กับมหาวิทยาลัยสแตมฟอร์ดและศูนย์ฝึกอบรมการบิน เจ้าของสามารถปล่อยเช่ายูนิตให้แก่กลุ่มนักเรียนในราคาประมาณ 8,000-12,000 บาทต่อเดือน ซึ่งหมายความว่าการลงทุนคอนโดในหัวหินไม่ได้จำกัดเพียงเพื่อการพักผ่อนในวันหยุดเท่านั้น โดยพื้นที่ที่มีอัตราการครอบครองสูงที่สุดอยู่ในเขาตะเกียบ มีประมาณร้อยละ 94 ที่ถูกขายออกไปแล้ว ซึ่งเหลือเพียงร้อยละ 6 หรือประมาณ 167 ยูนิตที่ยังว่างอยู่ 

            ส่วนคอนโดในเขตหัวหินมีอัตราการครอบครองอยู่ที่ร้อยละ 91 อัตราการขายของพื้นที่ไกลจากทะเล (inland) และคอนโดในเขตชะอำนับว่าอยู่ในระดับดี อยู่ที่ร้อยละ 74 และร้อยละ 89 ตามลำดับ ในขณะเดียวกันคอนโดในเขาเต่าแสดงอัตราการขายต่ำที่สุด อยู่ที่ร้อยละ 67 และมีจำนวน 526 ยูนิต ที่ยังว่างอยู่ 

            “หากเปรียบเทียบพื้นที่เขาเต่ากับพื้นที่อื่นๆ เขาเต่าอยู่ไกลจากกรุงเทพฯ มากที่สุดและยังขาดสิ่งอำนวยความสะดวกต่างๆ เช่น ร้านอาหาร, ตลาด และห้างสรรพสินค้า ซึ่งแตกต่างจากพื้นที่เขตหัวหินและชะอำ นอกจากนี้โครงการส่วนใหญ่ในเขาเต่าเป็นคอนโดเกรดเอ ที่มียูนิตขนาดใหญ่ หรือมากกว่า 50 ตร.ม. ติดวิวทะเล ดังนั้นยูนิตคอนโดเหล่านี้จึงตั้งราคาขายสูงอยู่ที่ประมาณ 8 หมื่นบาทต่อตร.ม. ส่งผลให้ราคาขายเริ่มต้นที่ 3 ล้านบาทต่อยูนิต ในขณะที่มีจำนวนหลายโครงการคอนโดที่ตั้งราคาเริ่มต้นต่ำกว่า 2 ล้านบาทต่อยูนิต ในพื้นที่เขตชะอำ ซึ่งเป็นพื้นที่ที่มีความสะดวกสบายมากกว่า”

            อย่างไรก็ตาม ราคาขายโดยเฉลี่ยของคอนโดติดวิวทะเลในปัจจุบันอยู่ที่ 120,347 บาทต่อตร.ม. เพิ่มขึ้นร้อยละ 4 จากช่วงสิ้นปี 2558 สำหรับราคาเสนอขายของยูนิตติดวิวทะเลอยู่ที่ระหว่าง 80,000-130,000 บาทต่อตร.ม. และราคาขายระดับต่ำเป็นยูนิตติดวิวทะเลบางส่วนที่ไม่ได้หันหน้าไปทางทะเลโดยตรง และราคาขายโดยเฉลี่ยในหัวหินมีแนวโน้มที่จะเพิ่มสูงกว่าพื้นที่ในเขตอื่น ยูนิตที่ไม่ติดวิวทะเลในขณะนี้ตั้งราคาไว้ที่ระหว่าง 55,000-80,000 บาทต่อตร.ม. แม้ว่าบางยูนิตที่ไม่มีวิวทะเลแต่ก็ยังหันหน้าไปทางสระว่ายน้ำของโครงการ ทำให้สามารถตั้งราคาขายที่สูงได้ โดยเฉพาะหน่วยที่ใกล้กับสระว่ายน้ำ ราคาขายโดยเฉลี่ยของยูนิตที่ไม่ติดวิวทะเลอยู่ที่ 68,100 บาทต่อตร.ม. เพิ่มขึ้นร้อยละ 2 จากช่วงสิ้นปี 2015