ไม่บาน ว่าหมายถึงอะไรกันแน่ ซึ่งแท้จริงแล้ว คำว่า “ฮอตแท็ป” มาจากภาษาอังกฤษว่า “HOTAP” (อันเป็นศัพท์ที่ผมบัญญัติขึ้นเอง) โดยเป็นคำนิยามที่ผมใช้เรียก อาคารประเภทอเนกประสงค์ (HIBRID) ที่ทำหน้าที่ตั้งแต่เป็นบ้านพักอาศัย เป็นโฮมออฟฟิศสำหรับประกอบกิจการค้าขาย เป็นเกสต์เฮ้าส์ เป็นโรงแรมประเภทบูทิคโฮเทล ตลอดจนเป็นอพาร์ตเมนต์และเป็นเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ครับ

 สำหรับในสัปดาห์นี้ผมอยากจะฝากข้อคิดสำคัญที่ผมนำมาเป็นหลักในการลงทุนทำ “ฮอตแท็ป” ไม่บาน ของผมอยู่ 2 ประการ ข้อคิดประการแรก คือ ทำอย่างไรให้เป็น “ฮอตแท็ป” ไม่บาน ที่ประโยชน์สูง ประหยัดสุดและคุ้มค่าการลงทุนที่สุด อีกทั้งยังต้องสวยที่สุดในซอยหรือในย่านนั้น อีกทั้งยังต้องได้จำนวนห้องพักมากที่สุดในจำนวนเงินที่ลงทุนน้อยที่สุด โดยมีหลักเกณฑ์ในการคิดโดยคร่าวๆ ดังนี้ครับ เช่น ใน กรณีต้องลงทุนในงบประมาณ 10 ล้านบาท ก็ควรที่จะได้ห้องพักขนาด 25-30 ตารางเมตร จำนวน 30-40 ห้อง จะต้องไม่น้อยไปกว่านี้ และค่าที่พักต่อเดือนหรือต่อวันขึ้นอยู่กับทำเลที่ตั้ง

 สำหรับราคาที่เหมาะสมควรจะมีราคาที่พักเริ่มต้นโดยเฉลี่ย 400-1,200 บาทต่อวัน ในกรณีเป็น “ฮอตแท็ป” ไม่บาน ในรูปแบบเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์รายเดือนอาจจะมีราคาเริ่มต้นโดยเฉลี่ย  5,000-8,000 บาทต่อเดือน  ขึ้นอยู่กับทำเลที่ตั้งและรูปแบบทั้งภายนอกและรูปแบบการตกแต่งภายใน รวมทั้งการให้บริการต่างๆ และเหนือสิ่งอื่นใดจะต้อง คืนทุนภายในระยะเวลา 4-6 ปี จึงจะถือว่าเป็นการลงทุนที่คุ้มค่า หรืออย่างน้อย “ฮอตแท็ป”  ไม่บาน หากมีการบริหารจัดการที่ถูกต้องก็ควรให้ผลตอบแทนโดยเฉลี่ยอยู่ที่ 12-18% ต่อปี (ในขณะที่ผลตอบแทนจากดอกเบี้ยเงินฝากธนาคาร จะอยู่ระหว่าง 3.5% ต่อปี) 

 และข้อคิดประการที่สอง คือเมื่อท่านได้มีโอกาสเป็นเจ้าของ “ฮอตแท็ป” ไม่บานในรูปแบบ โรงแรมไสตล์บูทิคกึ่งเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์กึ่งโฮมออฟฟิศที่ดีและสวยที่สุดในซอย อีกทั้งยังมีค่าก่อสร้างและการตกแต่งในราคาประหยัดสุดแล้ว ทำอย่างไรให้สาธารณะชนคนเดินทางได้รับรู้ว่าท่านมีบริการห้องพักที่ดี, สะอาด, ปลอดภัย อีกทั้งยังมีราคาประหยัด ดังนั้นหมายความว่าจะต้องมีการวางแผนในการทำการตลาดที่ถูกต้อง มีการทำเซลล์โปรโมชั่นส่งเสริมการขายที่ถูกต้อง ตลอดจนการทำการตลาดออนไลน์แบบ “E-Marketing” ที่ถูกต้องซึ่งในปัจจุบันห้ามมองข้ามการทำตลาดผ่านโครงข่ายอินเทอร์เน็ตเป็นอันขาด เพราะเป็นเครื่องมือในด้านการตลาดที่สำคัญยิ่งครับ

 จากประสบการณ์กว่า 20 ปี (ที่มีโครงการน้อยใหญ่ได้ผ่านมือผมมากว่า 200 โครงการของผม) ผมมักจะให้คำแนะนำไปว่าจำนวนห้องที่เหมาะสมสำหรับการลงทุนของ “ฮอตแท็ป” ไม่บาน ควรจะ มีจำนวนห้องไม่เกิน 80 ห้อง และมีพื้นที่ใช้สอยรวมกันไม่เกิน 4,000 ตารางเมตร มีความสูงของอาคารไม่เกิน 23 เมตร หรือสูง 8  ชั้นโดยประมาณ สำหรับค่าก่อสร้างของ “ฮอตแท็ป” ไม่บานนั้น ไม่ควรเกินห้องละ 250,000-300,000 บาท ยิ่งถ้าหากสามารถซื้อหาวัสดุอุปกรณ์ในการก่อสร้างตรงไปยังแหล่งผู้ผลิตโดยตรงในราคาทุนโดยไม่ผ่านพ่อค้าคนกลางก็จะสามารถลดค่าก่อสร้างและตกแต่งภายในไปได้อีก 5-8  เปอร์เซ็นต์ เลยทีเดียวครับ

 ในวิกฤติทั้งทางด้านเศรษฐกิจ สังคมและการเมืองที่ทุกอย่างดูจะเต็มไปด้วยความไม่แน่นอนดังเช่นปัจจุบันนี้ ผมอยากเสนอ แนวคิด “ฮอตแท็ป” ไม่บาน ที่อาจจะเป็นทางเลือกอันเป็นทางรอด ให้ท่านกระจายความเสี่ยงของการลงทุนออกไปจากการลงทุนเป็นจำนวนมากในอาคารเดียว เป็นหลายๆ อาคาร แทนที่ท่านจะได้อาคารเดียวในพื้นที่เดียว หากใช้แนวคิด “ฮอตแท็ป” ไม่บาน ท่านอาจจะได้อาคารที่มีทั้งขนาดเล็ก,กลาง,ใหญ่ ในทำเลต่างๆ กัน ถึงแม้จะมีราคาขายต่อห้องต่างกัน แต่ในความคิดของผมกลับสร้างความหลากหลาย  และลดความเสี่ยงในการลงทุนของท่าน ซึ่งแนวคิดดังกล่าวนี้ผมไม่ได้คิดเอาเองครับ แต่เกิดจากการที่ผมได้ลองผิดลองถูกมานานหลายปี และได้ทำการก่อสร้างจริงขึ้นหลายจังหวัดจึงรู้ว่าดีแน่ ประหยัดแน่และปลอดภัยรวมทั้งคืนทุนไวแน่ครับ

 ในฐานะที่ผมมีประสบการณ์ชีวิตผ่านวิกฤติทั้งทางเศรษฐกิจและทางการเมืองมาหลายครั้งหลายครา จากประสบการณ์ดังกล่าวได้สอนผมให้เรียนรู้และยอมรับกับความเป็นจริงที่เกิดขึ้นในปัจจุบัน ก็ยิ่งทำให้ผมเชื่อว่า พรุ่งนี้จะดีขึ้นไม่ได้หรอกครับหากวันนี้ยังไม่ดี ดังนั้นจึงต้องทำวันนี้ให้ดีเสียก่อน แล้วพรุ่งนี้จะดีขึ้นตามสภาพแห่งธรรมเองครับ

 สำหรับแฟนๆ ที่สนใจสามารถศึกษาหาความรู้เพิ่มเติมได้ที่ เว็บไซต์ยอดฮิตคนรักบ้าน www.homeloverthai.com  หรือหากแฟนๆ ท่านใดยังมีข้อสงสัยค้างคาใจในประเด็นใดๆ จากแนวคิด “ฮอตแท็ป” ไม่บาน ของผมก็สามารถติดต่อได้ที่ คุณเพลินผกา โทร.08-1421-8323 ซึ่งท่านสามารถขอคำปรึกษาหารือในทุกเรื่อง รวมทั้งให้มุมมองและแง่คิดที่เป็นประโยชน์ในทุกด้าน เพื่อจะได้เตรียมการรับมือ รวมทั้งหาทางหนีทีไล่ เพื่อให้อยู่รอดปลอดภัยและคืนทุนไวในทุกๆ โครงการ “ฮอตแท็ป” ไม่บานที่กำลังจะเบ่งบาน ไปในพื้นที่เหมาะสมทั่วประเทศ โดยไม่มีค่าใช้จ่ายในการปรึกษาหารือแต่อย่างใดครับ